新土改不能只是
让企业为红利埋单

新土改不能只是让企业为红利埋单

被专家认为“在全国有借鉴意义”的深圳首宗农地入市，在2013年年末由深圳的一家公司以1.16亿元的价格落槌拍得。

与以往开发用地“招拍挂”不同的是，本次土地交易的最大亮点是“让农村集体经济组织和农民真正参与土地增值收益分成”，即地块所属的主体不但从拍卖中直接获得3400多万元的真金白银，还无偿取得1万多平方米商品房性质的配套物业，社区公司还要占有中标企业9.5%的股权，以分享未来企业的发展成果。

立体化补偿、长短式返利，对“原居民”来说当然利好，但对企业来说,是不是将沉重的砝码压到了自己的一边？

近一段时间以来，人们对农村集体用地放开入市的谈论焦点，无一例外地集中在土地征收的补偿方面。土地本是农民生存的重要手段，在农地流转过程中，要确保农民的收益无可厚非，但土地又是作为企业扩大再生产的重要资源。因此，当买卖双方因为土地形成利益关联方时，既要加倍关注农民的可持续发展问题，也要充分考虑企业的可持续效益。但目前的实际情况是，无论是官方还是专家，都在为供方的利益最大化作各种分析和推演，相比之下，很少有第三方为企业的利益最大化和风险最低化做出制度设计。按照“市场主体平等”原则，这种厚此薄彼的做法或有失公允。

众所周知，土地归根结底是国家资源，土地改革的红利理应惠及每个市场主体，更何况，当土地供受双方结成利益共同体时，企业未来发展的好坏，在某种意义上直接决定了农民收益的高低，比如这次深圳凤凰社区的土地交易，既然农民成了企业的股东，两者无疑成了同船共渡的人。

随着我国经济发展方式转型和城镇化进程的深入，农村集体土地入市交易，在未来相当长的时间里，将有着非常强大的现实需求。就拿深圳来说，除了已经成交的凤凰社区，目前还有龙华、坪山等地的社区对村集体工业用地改造上市表现出极大的热情，一旦政策示范走过消化期，预计会有更多的社区参与进来，这就提醒管理者，如何引导、激发并保持企业释放出与此相当的热情，最终事关双方利益最大化。

之所以提出这个问题，实际上问题已经出现。据说，在深圳自2013年1月8日以市政府1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6”文件)后，不同的企业以不同的方式算计着土地的使用成本。但由于缺乏系统性、配套性的成本核算标准，让许多有意扩大再生产的企业举棋不定，就拿凤凰社区这次的土地出让，为防止土地沦为炒作工具，主管方虽然对竞买申请人做出了“两高”（高成长性、高科技性）限制，但后期在土地功能细分上仍有千差万别，比如很多工业用地可以用作产研大楼，实质上与写字楼无异，差别在于产研大楼只有一个大产权证，不可分割，只能分割出租，而写字楼，分割出让出租均可。这对受让企业来说，他们关注此类工业用地一旦拍得后，将以何种方式开发回流资金。

根据我国现行土地管理法，中国农村土地按照用途划分，包括农用地、集体建设用地、未利用地三种形式。农村集体建设用地主要是宅基地、村集体建设用地和乡镇企业用地，这一性质的用地都不能直接开发商业地产、不能建商品房，这也就意味着，以这种方式取得此类地块的企业，将来在此或开展高精尖业务，或将此地辟为传统产业的仓储中转地，或被纳为母企业的加工基地，无论是哪一种，都与人们印象中“暴利的房地产”相去甚远，当然也不会有人们想象中的高利润回报。再者，深圳的做法本来是要破解“政府拿不回，集体用不了”的尴尬土地关系，一旦这类土地可入市流通，政府对企业土地的用途管制该细化到哪一步。毕竟，企业为土地所做的每一分钱的成本投入，都会考虑到将来的回报问题。

无论是土地的原有继受者农民还是新“地主”企业，土地都是稀缺资源，现实中经常听到，有地的村，没有绩优企业来；有优秀的企业，但发展空间受制约，这就期待着更多、更合理的制度安排，让“地主”和“资本家”高效对接，让土地的新老主人，共同成为土改红利的制造者、分享者。（作者系知名媒体人）