解构小产权开发商：严苛新政下冒险变异生存以公益用地建房对外销售，签租赁合同规避监管，累积巨大社会风险

解构小产权开发商：严苛新政下冒险变异生存以公益用地建房对外销售，签租赁合同规避监管，累积巨大社会风险

在北京，很多开发商注册科技或工业企业，以企业的名义将土地拿走后，直接以商品房开发的模式违规操作，以“不限购、不限贷”为卖点，获得巨额利润。CNS供图

“50年产权，精装修，6米层高，买一层送一层……”销售人员的推介滔滔不绝。但是当提及房屋有无产权证时，销售人员改口说：“我们是以租代售。”

这是北京通州的一个名为国际健康港的楼盘，开发商铤而走险，通过“科改住”模式大量出售，而所谓的购房其实是“租20年送30年”的租赁合同，存在巨大的法律风险。

在北京，很多开发商注册科技或者工业企业，以企业的名义将土地拿走后，直接以商品房开发的模式违规操作，获得巨额利润。

“以租代售”模式

暗度交易停摆期

近日，《中国企业报》记者来到北京通州尹各庄“国际健康港”，该项目处于通州、朝阳、顺义三区交界，周边被格拉斯小镇、旭辉御锦、千章墅等高端别墅项目围绕。“小户型”、“不限购”的国际健康港正在施工，多栋圆弧形建筑已经封顶，销售人员忙得不亦乐乎。

当记者问到房子是否为大产权、是否有房本时，对方说：“您放心，50年房本。”

早在今年8月，国际健康港开盘不久，李小姐在销售人员的“推荐”下预付了5万元订金，当时价格只要16800/平方米。拿到合同后她发现是租赁合同，最后托关系才退了订金。

在房价飙升和严格限购的双重逼迫下，不少人和李小姐一样，铤而走险。但是，后来开发商修改了合同，彻底拒绝退订金。

近期，游离于楼市正规军之外的“小产权房”，由于部分人误读“建立城乡统一的建设用地市场”这一改革信号，近期迅速升温，市场上出现“小产权房”有望“转正”的声音，并由此引发一轮成交热。随后，在国家对小产权房进行严厉打击后，导致很多小产权房停止交易。

在这样的背景下，“国际健康港”公开销售，价格不断上涨。

看到记者有所顾虑，销售人员说：这是政府重点项目，价格便宜，不限购房资格，不用缴纳任何税费和公共维修基金，可注册办公并获政府减税。

而记者表示在网上看到的信息实为“租赁”时，销售人员有些结巴地说：“我们开发商有一个大房本，现在预售证还没出来，不能分割房本。不过您放心，我们的租赁合同也是有保证的。而且还会签个补充协议，是专门说明产权问题的。”他说，房子的50年租期实际上是“租20年送30年”。“因为法律有规定，最长只能租20年，所以我们那30年算送的。”

随后，销售员递来的一纸租赁协议书：租赁20年，赠送30年。而首付需交付总房款的50%，尾款三个月内交清。

不过，根据《合同法》，房屋租赁合同受法律保护的最长租赁期限只有20年，送的30年并不受法律保护。“30年内，如果开发商要涨租、驱逐租户，或者其他任何违反约定的行为，即使合同上有明确规定，也不受法律保护。”一位律师告诉记者。

网络公司

只是开发商“马甲”

根据销售人员介绍，项目开发商为“北京漕运码头投资发展有限公司”，而在合同上的出租人却显示“汇天网络科技有限公司”。对此，该销售人员的解释是，汇天网络科技有限公司是漕运码头旗下的公司。

《中国企业报》记者获悉，汇天网络科技有限公司成立于2007年10月份，前身为宋庄信息基础设施投资有限公司，经营范围为技术开发、应用，开发销售计算机软硬件及外部设备以及市场信息咨询等，但该公司鲜有大的科技项目经验，其目前的经营期限为40年。

开发企业也就是利用网络公司的名义，才拿走了该块土地。该项目最初为“云端产业园”，后来更名为“数据技术研究中心”，供地数量为建设用地13.31公顷。而2013年，该项目拿到的国有土地使用权证也显示，项目用途为科教用地，使用截止日期为2061年12月25日。

科教用地和商业用地在本质上有很大的区别。根据《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定，前者属于公益事业用地，一般是采取行政划拨方式供给；后者属于商品房性质，应当采取出让方式供地。

蹊跷的是，到了即将销售的2013年1月，投资商北京漕运码头投资发展有限公司才正式注册，注册资金为4000万元，而目前的经营期限到2043年为止。也就是说，无论投资的漕运码头还是“出租”的汇天网络，经营期限均少于合同上约定的出租50年的期限。

而让人意外的是，项目里的几栋楼被当做商住房出售，名字变成了现在的“国际健康港”，销售人员以项目在公园内、环境非常幽雅为卖点进行宣传。

当时的资料宣称：通州区政府在税务、行业、就业、人员等方面给予入园企业最优惠的政策扶持。此外，园区可协助企业对接通州区政府，为入园企业提供一事一议政策扶持。

利润远高于

正规房地产开发

一份中融信托近期对该项目所作的尽职调查资料显示，该项目楼面地价为580元/平方米，从2010年8月—2011年7月，融科、旭辉、首开拿下的周边四宗土地楼面价均超过7000元/平方米。预计项目未来销售收入为52.93亿元，销售净利润19.02亿元，净利润达到36%。利润空间极为可观。

也就是说，该项目的土地成本不到周边商品房土地成本的10%，而售价则是商品房的70%—80%，其利润空间比正规地产开发还高。

开发商的宣传资料和相关批文基本吻合，国际健康港确实为通州区政府的重点产业项目。开发商对外称，项目投资40亿元，总投资占地500亩，一期总占地270亩，总建筑面积40万平方米，30%的绿化率，30%的建筑密度，目前在售的18栋商住楼定位为“中央别墅区首席健康综合体”。

北京市国土局的相关工作人员对《中国企业报》记者表示：“国土部门主要管小产权的处理，如果项目有土地使用证，那属于住建委负责”。北京市住建委相关工作人员之前对外表示，购买房屋一定要核对清楚开发商的相关证件。

采访过程中，有人认为国际健康港“属于小产权房”。在他看来，凡是70年大产权住宅以外的都属于小产权房，国际健康港的开发企业就算有产权证，也不能分割给购买的业主，对于业主来说完全没有产权。

也有人认为这种模式不属于小产权。一般认为，小产权房主要是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。多年来，有关部门就曾发话：小产权房实质是违法建筑。

但是他们一致认为：该模式完全属于违规操作。一位业内人士告诉记者，这种项目完全钻了法律的空隙，面对行政监管，他以出租的名义，但是交易的过程又属于销售模式。开发商采取“以租代售”的名义，将更多的法律风险转嫁给了购买人。

值得注意的是，《北京市国土资源局关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》显示，自2010年10月1日起，新办理立项、规划、土地或建设手续的研发、工业项目，在项目备案或核准批复中应明确不得擅自改变用途。未经批准不得转让或销售。规划部门进行规划验收时，对未按建设工程规划许可内容、擅自变更规划许可内容进行建设的，不予规划验收。

国际健康港未来情况如何？本报将继续关注。