土地增值税征管难度大
“弹性清算”凸显税制缺陷

土地增值税征管难度大“弹性清算”凸显税制缺陷

近期央视报道房企欠缴土地增值税引起高度关注。虽然国税总局出面澄清，但这一话题的讨论并未就此结束，许多经济学者、税务官员及房地产开发商均发表不同看法。日前，《中国企业报》记者独家专访了中央财经大学税法研究中心副主任、中国资深纳税筹划专家张美中。他表示，土地增值税之所以成为一个“糊涂账”，关键在于税制设计存在问题，特别是清算时点的规定存在很大的弹性。目前，土地增值税税制设计复杂。清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

《中国企业报》：土地增值税被认为是目前存在弊端最多、避税最严重的税种。央视曝光的3.8万亿漏洞是否属实？

张美中：根据相关税法规定，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税，该税种实行四级超率累进税率，且属于地方税种，征管较为复杂。复杂性之一在于每个房地产项目都是有周期的，因而土地增值税一般在项目启动时按测算额的1%—3%先预征，然后据实重新结算，这是长期以来的惯例和程序，但真正进入决算清算的房地产企业并不多。

土地增值税清缴要达到几个条件，受企业资金链的限制，一般的中小企业是没有这个资金实力的，他们有别的避税花样。央视报道的问题对一些大型企业可能存在，但具体数字不好说。为什么是3.8万亿而不是4.8万亿呢？所以，央视的报道只是传递某种信号，具体数字应该通过税务部门稽查来解决。

《中国企业报》：有业内人士表示，房企在土地增值税问题上是避税手段多，真正欠缴少。造成这种局面是否有制度上的原因？

张美中：土地增值税在征管方面还存在着一些困难和压力，主要表现在房地产行业经营情况复杂，土地增值税税制设计也比较复杂。清算需要审核大量跨若干年度收入、成本和费用情况，税收征管难度大并容易产生执法风险。

土地增值税规定的征收净利额的30%—60%税率过高，且征收权在地方，这使得在实际执行中出现了很多变通，比如各地基本上没有按照四级超率累进税率征税，而是以当地规定的按项目销售额的1%—5%预缴为主，而对哪些可计入成本避税等技术环节，各地区税务部门的理解和把握也不一致，造成了“松紧不一”的现状。

《中国企业报》：造成清算难的原因在哪里？

张美中：土地增值税之所以成为一个“糊涂账”，关键在于税制设计存在问题，特别是清算时点的规定存在很大的弹性。

甚至有房企表示，没到清算时点，甚至都不能算“应缴”。大房企认为他们没有拖延结算的动力，到节点必须清算，否则房企要被罚。按照规定，土地增值税应该在项目竣工或销售85%以后，税务机关启动专门清算程序，聘请专门税务师事务所出具专门报告，并经税务机关核定，确认实际金额和缴纳时间，才是真正应缴的税金。所以，企业报表的数据为根据会计准则权责发生制预估的数据，与税务局确定的应缴税金在时间上和金额上都有很大的差别。