中小信托难分土地流转红利

收益不高及资金难题掣肘中小信托难分土地流转红利

CNS供图

十八届三中全会再度释放出土地流转将加速推进的信号。在对多家信托公司高管的采访中，记者了解到土地流转类信托正成为信托的创新品种，未来土地流转信托模式将呈现多元化。

虽被业界普遍看好，但在实际操作中，诸多中小信托公司仍保持观望的状态，并直言收益不高和资金难题是主要原因。业内人士指出，开始阶段，无论是委托人、发行人和资产出让方等利益相关者都会在产品设计、尽职调查和风险防范方面非常谨慎。

中小信托“按兵不动”

继中信信托10月10日在安徽省宿州市推出国内首单土地承包经营权流转信托产品之后，11月7日，“北京信托·土地信托之无锡桃园村项目”在江苏无锡落地。《中国企业报》记者了解到，北京信托的土地流转信托正在同时推进4单土地信托计划，涉及规模1.5万亩，预计今年年底前或做到3万亩；华宝信托也已立项研究如何将信托与城镇化、土地流转、养老产业相结合；安徽国元信托、上海国际信托正在积极调研开展土地信托的可能性。“信托办法进行土地流转是突破小农经济的好办法。”知名财经评论人叶檀说，这一办法可以实现土地不变性、土地长期流转，利益均衡分配，将社会资源导入农业领域。“引入信托制度，本质上就从现在的阶段性买断变成了长期持有。”北京国际信托公司总经理王晓龙表示，农民不再是只获得一次性土地转让收入或地租收入，而是获得有价的受益凭证，有增值预期和分红的凭证，农民的利益与土地权益绑在一起，就不存在“失地”风险。能够真正实现农业现代化，并推动新型城镇化进程。

其实，早在2010年国内已有土地流转信托问世，但并未得到推广，目前土地流转信托在法律层面仍需突破，盈利模式也并不成熟。“在盈利能力不太明朗的情况之下，我们选择按兵不动，以免投入大量的人力物力去冒险。”华信信托内部人士向《中国企业报》记者表示，“我们要看看其他已发行这类产品信托公司的效果。”

土地信托形成规模

效益才能盈利

“收益和资金来源都是我们考虑是否参与土地流转信托项目的重要因素。”国民信托赵宁表示。适合大规模整合的土地市场容量有限，且流转的土地须保证其农业用地性质不能用作房地产开发，在以上多方面综合因素影响下，土地流转信托产品收益预期并不高。

而采取土地流转信托的方式会让成本大大增加———由信托公司向投资人募集资金，由地方政府向农民征收整合土地资源，交给专门的农业经营公司经营。

“首先，信托公司每年要向投资人支付投资收益，具体收益根据产品不同来定，大概是8%—10%；其二，信托公司的成本收益，大概要占到融资额的2%；其三，农民转让土地承包权也要收取相应的费用，一般不低于年收益10%；另外地方政府协助信托公司落实整合土地的成本收益，约为信托总资金的2%到3%；还有农业经营公司的运营成本，约占年收益20%以上。”中华元智库创办人张庭宾算了一笔账。

“正常提高收益的方法是降低成本，但与农民自种耕地成本相比已大幅增加，并且土地流转信托的收益完全仰仗于运营公司对土地的开发利用，利益增长点在于集约生产带来的高效益。”中融信托方超则表示，土地信托必须形成规模效益才能盈利。

“中小信托在自有资金实力上无法与大信托相比，这一单下来，如果出现亏损，大信托有兜底能力，而小信托没有。”方超表示。

而在土地流转过程中，为实现规模效益，提升土地产值，就要对土地进行重新归集整理与价值开发，这一过程中必然需要大量的建设资金。

“这部分资金该如何对接都在斟酌和研究。”赵宁表示，农业运作周期较长，产品的存续期也较长，信托项目开展需要的大量资金目标也无法确定。

而另有中小信托人士表示，土地流转信托涉及土地确权以及地方政府、产业资本和农民多方利益的协调，在现实中推动起来比较困难。

“土地问题既牵涉个人财产又与地方政府的财税密切相关，不仅需要专业实力，还需有充分的‘上下沟通能力’，”方超在接受《中国企业报》记者采访时表示。

释义：

土地流转信托是将农村土地使用权作为信托财产,委托给信托公司进行经营管理,并实现土地受益权的标准化和凭证化,农民凭证定期领取收益,实现农村土地流转。