土地流转需要细则配套

专访中央党校战略研究所副主任周天勇：土地流转需要细则配套

十八届三中全会即将召开，农村土地流转问题会有怎样的进展？什么样的顶层设计能让农民和企业获得应得利益？如何限制政府权力、避免又一轮土地财政？《中国企业报》记者就此专访了中央党校战略研究所副主任周天勇。

现状：农民每得1元丢掉59元

《中国企业报》：预计十八届三中全会在土地流转方面会有大动作，相比中国历史上的历次土改，这次土改会有什么不同？

周天勇：我个人猜测，预计十八届三中全会对土地可能会有框架性、原则性的说法，但不会太细。

诸如提高农民利益、提高补偿标准、加大土地流转、减少征地范围等。以前是所有的地从农民手里征，现在如果有些集体土地可以进入建设市场，农民就可以用土地权换取一些经营权，比如说入股等利益。以前说的流转，不允许进入建设市场，只是农民之间的流转，但因为没有确权，权益得不到保障。

《中国企业报》：土地流转能够带来土地价值的释放和提升。据相关研究估计，全国13亿亩可承包土地流转价值总量在50—80万亿元，土地流转将给中国8亿农民带来人均6—10万元的资产总量的增加。如何评价这种说法？

周天勇：土地在从农业社会向城市社会和工业化社会转变的过程中，要再配置，会增值。农业用地转为城市用地和工业用地时会增值，建高速公路会带来土地的增值。规模经营后，也有极端的情况，大山里村庄的用地，如果没有旅游资源，不仅没有增值，还有可能贬值，还有退耕还林的地也会贬值。但总体上增值的远远多于贬值的。

改革开放后，我们从农民手里大概拿了价值30多万亿元的地，给到农民的估计不到5000亿元。相当于农民每得到1元补偿，无形中丢掉了59元。因为过去土地增值的大部分是地方政府和用地商拿走了，这次三中全会应该给农民更多的合理的应有的利益。

未来城市化交通建设等可能还需要2亿多亩地，如果一亩地100万元的话，那就是200万亿元的价值，这还不算旅游景点和农业规模化经营带来的土地增值。这就需要在国家、用地商和农民之间更合理地分配。

《中国企业报》：土地流转与城镇化之间是什么关系？

周天勇：城镇化和工业化实际上是土地资源再分配的过程。再分配有这么几个方面：第一，一些农用土地可能要变成工业用地，或者城市住宅或者商业用地；第二，有的土地要形成交通建设；第三，土地要集中，小规模的小农经济要变成农场经济，很多村庄衰落，复垦，也需要再分配。

土地在城市化过程和工业化过程中，土地由生产资料变成资产，带来巨大的利益，土地在城市化过程中，增值和衍生的资产带来的巨大利益，应该在政府、用地商和农民之间合理地分配。

农民脱离了土地，进城变成市民，和土地的关系发生了变化，有的在农村变成农业工人，或者农场主，最核心的还是利益部分。

未来：农民以土地权换企业经营权

《中国企业报》：土地红利的释放会不会沦为地方政府新一轮的土地财政？

周天勇：如果减少土地征用的话，政府卖地就会受到限制；如果土地进入建设市场，就是农民的地直接进入土地市场交易，政府收了交易税就完事。原来是政府把农民的土地拿来卖掉，然后给农民很少的钱。深圳正在进行的试点，通过拍卖，政府和农民各得一半。其实这样仍不合理。

因为农民的土地不是国有，是集体所有。集体是谁呢？村委会，但村委会又不是经济法人，所有权有点虚无。现在关键就看农民能不能永续使用。还有一个问题是，政府的行为怎么限制？

《中国企业报》：土地流转将给企业经营带来哪些好处？

周天勇：如果农民可以用土地权换得经营权的话，土地就可以入股，企业就不需要支付地价，地价就降下来了，农民也可以得到持续的收入。这种情况下，土地还是农民的，入股分红是个长期的利益。这对企业和农民来说是互利的。

还有一种是买使用权，这就需要付钱了。但有可能因为土地进入交易市场，使得地价比较低。原来是寡头垄断，卖得低了它就流拍，不卖了。

国有土地是50年、70年等使用权，集体土地出让多少年？70年以后的集体是谁？这比较麻烦，所以永续使用比较好。十七届三中全会以前土地承包是30年，以后似乎有永续使用的意思，但没有细则。如果这样，农民的利益就会好一些。

《中国企业报》：土地流转面临的最大瓶颈是什么？

周天勇：总体来讲，这些年是有进展的。我个人觉得，十八届三中全会土地方面还会有进展，关键是会后要有配套，有细则，更深入系统地去改革。

第一必须考虑土地和房屋的关系，第二要考虑土地和财政的关系，第三要考虑集体土地真实的所有者是谁，出让者是谁？集体土地不是国家的，宪法规定土地是属于农民的，但村委会又是民政部认定的一个自治组织，不是经济组织和法人，不是经济法人，怎么所有土地呢？但现在的实际情况又是村委会管理，农民使用。试问一下，城里的土地都让居委会管理行吗？

再一个，就是年限。比如说出让30年，30年以后怎么办？还有，谁来发产权证？原来国土部门发国有土地的产权证，但集体土地谁来发证？所有权虚位是个大问题。

而且，目前的物权法和土地法是矛盾的。宪法规定，只有公共利益才能征用农民土地，但土地法不是这样规定的，只要有需要，是可以征用土地的。再者，土地法和物权法是不衔接的。土地法实施细则第四十款就明确规定，到期后进入新一轮出让程序，但物权法里支持永续使用。