“暂停房贷”预警
楼市风险达到临界点

“暂停房贷”预警楼市风险达到临界点

“金九银十”一向是房地产销售的旺季，但出人意料的是，在这个最需要房贷的时候，许多城市的银行却表现得相当不够给力：近期，北京、广州、天津、武汉等地多家银行都以“额度用尽”为由暂停房贷业务，一些银行虽未停贷，但也纷纷取消利率优惠甚至上浮利率，房贷的审批流程也出现了不同程度的延长。

房地产商、地方政府和银行向来被认为是推高房地产价格的主要力量，如今，作为三大主力之一的银行系统开始“后退”，这意味着房地产市场长期以来的多空博弈发生了重要的力量改变，楼市风险已经达到临界点。

尽管多家银行对于暂停房贷所给出的理由都是“额度用尽”，但事实上，银行系统并不“差钱”，多家银行暂停房贷的原因，并不是由于6月份“钱荒”的延续。首先，9月26日，央行再发800亿元逆回购，使9月最后一周公开市场实现净投放1550亿元，创下6月初以来单周净投放的最高规模。同时，自7月份以来，外汇占款由负转正，资金再度流回国内，增加的外汇占款将投向市场。保持平稳的银行间同业拆借利率，表明市场流动性并不缺乏。

事实上，让多家银行暂停房贷的原因主要有两点：利润的降低和风险的加大。

利率“市场化”趋势导致房贷业务“不划算”。虽然中国的存款利率尚没有公开实行市场化，但各银行接连不断的理财产品发行已经让存款利率变相“市场化”。这一趋势让原来“旱涝保收”的房贷业务变成了赔钱的买卖，银行业对于房贷业务的兴趣自然大幅度降低。从房贷收益看，目前五年以上贷款利率为6.55%，如果打7折则为4.585%；从房贷成本看，目前理财产品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此，执行首套房贷利率打七折的政策肯定会赔钱，就是执行6.55%的基准利率也只是勉强维持成本。

在目前中国市场资本成本高和利率市场化趋势的双重夹击下，房贷已经成为银行的“鸡肋”产品：提高房贷利率，市场无法承受；不提高房贷利率，银行可能会出现亏本。“断供”和“鬼城”现象导致房贷风险加剧。“用银行的钱做房地产”是中国房地产行业的特殊现象。极端的案例是房地产商把原本5000元/平方米的楼盘价格，在没有市场的情况下，人为推高到10000元/平方米，然后自己买下来。由于银行通常会提供7成的贷款，实际上房地产商相当于已经以7000元/平方米的价格，把房子卖给了银行。在加剧楼市供应紧张局面和制造涨价效应的同时，房地产商已经把全部的风险转嫁给了银行。

如果说此前这种风险还一直处于“猜测”阶段，温州的“断供房”则是银行风险显性化的结点。由于温州房价已经连续两年下跌，温州新建商品房价格比最高峰时下跌近40%，豪宅价格拦腰斩断跌幅50%，最低跌幅20%。一些温州房主过去买房欠银行的贷款，甚至超过了房子目前的卖价，房屋已变成了负资产，于是开始弃房“断供”（不再按期还银行贷款）。温州市银监局其提供的数据显示，至今年7月，温州全市共发生580例房屋抵押贷款弃房和15例按揭贷款，尽管这个数字与市场断供房高达上万套的说法相去甚远，但房价泡沫可能带给银行的风险已经在从担忧变成现实。

与此同时，以鄂尔多斯为样本的“鬼城”现象，正在不断增加新的案例，银行在房地产相关链条上的贷款风险也在加大。目前，银行给房地产商的贷款不断收紧，一些小型房地产商在市场上的融资成本已经高达30%，融资对于他们来说，只是争取一个把“死刑”变成“缓期执行”的机会，这个机会就是在赌房价能不能持续升值。（下转第六版）