分布不均匀
导致商业地产泡沫

分布不均匀导致商业地产泡沫

商业地产正在搅动新一轮投资热潮，商业地产的市场空间也在不断被扩大。与此同时，各地商业地产“泡沫”、“溃败”的消息却不绝于耳。事实究竟是什么样的呢？商业地产的未来又会呈现什么样的趋势？《中国企业报》记者为此专访了上海在行置业投资咨询有限公司董事长姜新国。《中国企业报》：有专家认为，目前商业地产市场总体上是供大于求，出现了过剩与泡沫并存的情况，您认为呢？

姜新国：这个问题还要客观理性地看待。我个人认为，确实存在水闸效应，就像长江三峡，水闸大坝一打开，飞流直下，一刹那的开发量会相对比较大，尤其是一些小的城市，水闸效应比较明显（目前水闸的效应应该是比较弱化了）。

多在什么地方呢？我认为有结构性或者区域性问题。比较严重的问题有两条：1、区域性规划不好，人口等各方面规划没跟上。2、房地产转行，由于住宅房地产的调控，现在都转向了商业地产，万达、红星美凯龙、银座是几家比较大的做商业地产的企业，另外还有一些小房企。短期开发造成了总量上的过大和结构上的相对过剩。

城市居住区的变化。从另一个方面来看，过去欠账多。1993年，上海的商业地产只有500多万平方米，到2003年，也只有700—800多万平方米。1949年解放到1980年改革开放，到1995年职工住宅的开放，长期居住需求大量的欠账，而城市在发展，扩散性发展，新的地方要不要建？城市空间放大，有建的需求，过去上海卢湾区、黄浦区一平方公里10万人，现在向郊区疏散了以后，高度聚集的地方也就4—5万人，人出去后，要生活，配套要跟上，城市工业变大了以后，就产生了增量需求。

然后是商圈的变化。随着人口居住区的变化，新的商圈产生了，诸如上海新增的中山公园商圈、徐家汇商圈，老的商圈过去以步行和公交为主的商圈渐渐消退，老的商业渐渐萎缩，这样的商圈建设就是有效开发，这就产生了新的商业地产的需求。

这些都是合理的有效需求。空间的变化，居住区的变化，交通的变化，商圈的变化，就造成了商业地产的新旧更替。

再一个是商业业态的升级。过去商业形态是传统百货，路边商铺，现在大型购物中心出现了，这是汽车社会的产物。传统的百货楼就显得不适应了，传统的商业设施最大的缺憾是没有停车位，上海淮海路近几年大量利用新开发的项目紧急补上这一块，不然它就没有长期的生命力。现在大多数家庭都有车，而且年轻人是消费的主力，没有停车位你商业就活不了。这就对旧的商业设施转换提出了新的要求。

再者，中国的消费类型跟国外是不同的。我们常拿国际上欧洲1.2，香港1.5、美国1.7—1.9的数据来套中国，我个人认为是不适合的。中国人吃的方面追求新鲜，到商场的频率比较高，外国人可能一周去一次商场购物，中国老太太可能一天三次去超市买菜购物，所以，中国高一点，到2甚至以上都在合理区间内。

所以，泡沫化要理性地去看，商业地产分布的不均匀，前置性（提前开发）、空置化、过量等的确存在，而所谓的泡沫是无效的开发，如果开发是有效需求，就不是泡沫。《中国企业报》：在当前中国投资渠道非常缺少、住宅地产业受限的情况下，商业地产受到了投资的追捧。这些都造就了商业地产的快速发展。那么，您认为，商业地产的发展中存在什么问题？下一步商业地产的发展趋势究竟怎样？

姜新国：我个人认为，在商业地产的发展当中，存在几个问题：一是盲目的多，规划失控，地方上商业规划年限短，40年，住宅的项目也做商业，规划的部门过多，多头管理，然后谁都管不了。对整个城市的商业做规划，谁来做？不明确。

二是应用的水平差。有很多商业地产收益率不高，往往卖掉走人，不注意后期的运营，短期效应严重。

三是政府控制规划的能力不够。商业地产的开发商多不淡定，而国家关于资本市场的许多新的政策在变相为房地产减压，对住宅地产、对商业地产都有好处。我个人认为，整个来讲，将来进入商业地产的节奏会放慢，开发商不理性的状态会趋于理性，商业地产市场会趋于缓和。

而且，未来，商业地产会纳入到资产开发。这在实际中已经有例子了，一个旅游景区正在这么做，它拿未来三年的收益融得资本，这就为商业地产进入资产包打通了道路，资产化后金融化，这就大大降低了商业地产的税收，现在很多企业的商业地产开发都在走这样一条路，从房地产的投资开发纳入资产开发。至于那些5—6年一直不动的物业，俗成僵尸铺，将来怎么变成公共设施，是有机会的。《中国企业报》：那么，在您看来，商业地产的冬天到来的说法站不住脚了？

姜新国：本质上来讲，商业地产是区域性的市场，东边日出西边雨，没有全国性的好，也没有全国性的不好，是个特殊的生态，未必全部坏，也未必全部好，过剩的地方一个阶段内不能造了，稀缺的地方还能造。

不动产的属性是不能搬来搬去的，在经济不太发达的地方，过剩相对比较多。经济发达的地区，尤其是交通比较发达的地方，盘活的几率就比较高。在新疆，30万人一个项目就建200万平方米的商业，号称要打通欧亚大陆的商贸板块，本地消费没有，商品没有聚集，物流也跟不上，可能就会过剩。