商业地产大跃进是一个危险信号

商业地产大跃进是一个危险信号

过去十年是国内商品房市场的黄金发展期，接下来又一个黄金十年又是什么？商业地产以无比巨大的想象空间刺激着市场的神经。随着住宅地产高压政策的不断出台，开发商，甚至一些非地产企业转战商业地产的热度持续高涨。

市场监测数据显示，第二季度全国多个优质写字楼市场出现供应高峰，新增供应总量达163万平方米，创历史新高，近8成新增面积来自二线城市。

以上海为例，近几年的上海土地市场，商办用地已逐步替代住宅用地，成为土地市场成交主力。今年上半年，上海土地市场共计出让商业地块60幅，占全部地块的66.7%，其中成交溢价率排名前5的商业用地，有三幅地块溢价率超过100%，其中不乏闸北103街坊、405街坊这样的高楼板价地块。

更加令人血脉贲张的是，中国购物中心的建设速度位居全球首位。全球超过300米高的超高层建筑前100座有61座在中国。目前，广州计划在建和建成的超过300米高的建筑超过7座。预计未来十年内，中国超高层建筑将达1000多座。

一场波及全国的商业地产大跃进正在全面铺陈。这并不是一件值得高兴的事儿。

由于供应高峰加上宏观经济疲弱，写字楼租赁需求整体在低位徘徊，多个二线城市空置率攀升至近年新高或历史极值。目前，二季度北京甲级写字楼租金价格持续下滑，商铺市场则受累于奢侈品销售的放缓而未现涨势。

各地商业地产“泡沫”、“溃败”的消息不绝于耳。其中，济南商业市场2013年上半年供应总量21.2万平方米，成交7.25万平方米，同比2012年上半年商业成交面积7.4万平方米下降2%。

商业地产正在面临一场巨大的商业风险，更加令人不安的是，这种风险已经超出了地产开发商的控制能力。

一方面，地方政府“造城”、打造“地标”的冲动一定程度上绑架和激发了商业地产投资需求，让原本理性的投资行为异化为一种面子工程，最终成为一种市场烂尾。数据统计，到2015年我国的城市综合体数量是3500万平方米。这将形成同一时间点、同一区域的同质化竞争，供大于求。

另一方面，电子商务的规模性崛起、实体经济的下滑态势让一部分，甚至一些领军商业企业开始收缩战线，直接导致商业地产消化不良，进一步加剧了商业地产的空置压力。

国家统计局发布的数据显示，今年上半年，消费对GDP的贡献率已从去年上半年的60.4%下降至45.2%。受此影响，今年第二季度，北京购物中心的空置率为14.41%，环比上升0.9个百分点。

市场过热已经成为商业地产必须直面的首要问题。有业内人士甚至断言，商业地产肯定有泡沫，而且相当严重。“不是明年就是后年，最迟不超过2015年，很多城市综合体都会死掉的”。

显然，无论是政府，还是开发商都要学会在热环境下进行冷思考。把“心”静下来，把“速”降下来，在接受市场资源调度的同时，要对行业、市场规律有清楚的认识，做好积极稳妥发展的对策。