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2013年8月6日 星期    返回版面目录

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商业地产大跃进是一个危险信号

来源:中国企业报  作者:陈昌成

商业地产大跃进是一个危险信号

过去十年是国内商品房市场的黄金发展期,接下来又一个黄金十年又是什么?商业地产以无比巨大的想象空间刺激着市场的神经。随着住宅地产高压政策的不断出台,开发商,甚至一些非地产企业转战商业地产的热度持续高涨。

市场监测数据显示,第二季度全国多个优质写字楼市场出现供应高峰,新增供应总量达163万平方米,创历史新高,近8成新增面积来自二线城市。

以上海为例,近几年的上海土地市场,商办用地已逐步替代住宅用地,成为土地市场成交主力。今年上半年,上海土地市场共计出让商业地块60幅,占全部地块的66.7%,其中成交溢价率排名前5的商业用地,有三幅地块溢价率超过100%,其中不乏闸北103街坊、405街坊这样的高楼板价地块。

更加令人血脉贲张的是,中国购物中心的建设速度位居全球首位。全球超过300米高的超高层建筑前100座有61座在中国。目前,广州计划在建和建成的超过300米高的建筑超过7座。预计未来十年内,中国超高层建筑将达1000多座。

一场波及全国的商业地产大跃进正在全面铺陈。这并不是一件值得高兴的事儿。

由于供应高峰加上宏观经济疲弱,写字楼租赁需求整体在低位徘徊,多个二线城市空置率攀升至近年新高或历史极值。目前,二季度北京甲级写字楼租金价格持续下滑,商铺市场则受累于奢侈品销售的放缓而未现涨势。

各地商业地产“泡沫”、“溃败”的消息不绝于耳。其中,济南商业市场2013年上半年供应总量21.2万平方米,成交7.25万平方米,同比2012年上半年商业成交面积7.4万平方米下降2%。

商业地产正在面临一场巨大的商业风险,更加令人不安的是,这种风险已经超出了地产开发商的控制能力。

一方面,地方政府“造城”、打造“地标”的冲动一定程度上绑架和激发了商业地产投资需求,让原本理性的投资行为异化为一种面子工程,最终成为一种市场烂尾。数据统计,到2015年我国的城市综合体数量是3500万平方米。这将形成同一时间点、同一区域的同质化竞争,供大于求。

另一方面,电子商务的规模性崛起、实体经济的下滑态势让一部分,甚至一些领军商业企业开始收缩战线,直接导致商业地产消化不良,进一步加剧了商业地产的空置压力。

国家统计局发布的数据显示,今年上半年,消费对GDP的贡献率已从去年上半年的60.4%下降至45.2%。受此影响,今年第二季度,北京购物中心的空置率为14.41%,环比上升0.9个百分点。

市场过热已经成为商业地产必须直面的首要问题。有业内人士甚至断言,商业地产肯定有泡沫,而且相当严重。“不是明年就是后年,最迟不超过2015年,很多城市综合体都会死掉的”。

显然,无论是政府,还是开发商都要学会在热环境下进行冷思考。把“心”静下来,把“速”降下来,在接受市场资源调度的同时,要对行业、市场规律有清楚的认识,做好积极稳妥发展的对策。

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