REITs试水惹争议专家称最佳时机未到

REITs试水惹争议专家称最佳时机未到

难产多年的房地产信托投资基金(REITs)近期有望落地。据悉，证监会已经完成了推出REITs的可行性研究和准备工作，并将择机公开发布相关规则征求意见稿。在借鉴我国证券投资基金的发展经验和教训的基础上，结合其他国家和地区的REITs模式，监管层将对资产要求、结构设计、参与方的职责等方面进行监管。

业内人士指出，REITs是房地产金融走向成熟的必然选择，但是风险评估和未来走势并不明朗。亟须完善REITs相关立法，与信贷、投资、价格管理、税收等多项政策的修订同行。

REITs试水在即

所谓REITs，是指开发商将旗下的以租金回报为主的商用物业打包为信托基金，然后向投资者兜售，投资者获得每年较固定的租金回报，而开发商则可以成功套现该商业项目。

早在今年2月，证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定（征求意见稿）》，允许包括企业应收款、信贷资产、信托受益权、基础设施收益权等财产权利，商业票据、债券、股票等有价证券，商业物业等不动产财产均可作为可证券化的基础资产。分析人士认为，这实际上是在为推出RE－ITs铺路。

渤海证券有限公司资产管理部高级研究员邱世磊在接受《中国企业报》记者采访时表示，REITs是房地产金融走向成熟的必然选择，它可以避免单一融通体系下银行政策、宏观调控对房地产市场的硬冲击，减缓特定目的政策对整个市场的整体冲击。

REITs推出专家态度审慎

但是，眼下推出REITs是否恰逢其时，专家意见不一。

“发REITs的风险是管理风险、价格体系不成熟的风险，不发REITs是流动性风险，带来的问题很严重。”资深信托人士刘擎建议监管层在政策推出时，宜从制度层面上倾向于投资者，发行价格不宜太高，以解决REITs推出初期的管理风险、价格体系不成熟风险，应让投资者赚钱，吸引更多的投资者加入。

“现在不是发REITs的好时机，包括REITs在内的很多证券市场的创新应该缓行。”中国政法大学资本研究中心主任刘纪鹏则指出，REITs基本上没有治理结构，监管难度很大；此外，还分流股市资金，对A股不利、对解决历史遗留问题不利。该人士建议监管层先解决存量问题，再进行证券市场的创新。

“现有关于房地产金融的问题，不必通过REITs解决，像万达这种优质商业地产可以允许其通过上市进行融资，也可以通过资产证券化或发公司债来做。”邱世磊向《中国企业报》记者表示。

而一位资产证券化研究者则表示，监管层应该关注的问题还有：中国现在的优质房地产，普遍有银行贷款，本身是银行抵押物，REITs将这些优质资产作为标的物打包发行，一旦无法归还银行贷款，抵押物被拍卖，投资者的权益如何保护？

而工信部副研究员吴维海在接受《中国企业报》记者采访时则表示，从控制房价的角度看，银行信贷收缩控制，发行REITs可解决部分房地产资金问题。但是风险评估和未来走势并不明朗。目前，中国地产融资困难，产业价格高涨，行业风险颇大。该政策出台亟待信贷、投资、价格管理、税收等多项政策的修订和完善先行。

首支保障房REITs至今未获批

此前有业内人士指出，保障房REITs是REITs发行的最佳突破口。

早在2012年8月，北京市住房和城乡建设委员会委员、北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松曾宣布，拟试点发行REITs，缓解公租房所面临的资金紧张问题。

券商中，中信证券更是花费了近乎5年的时间筹备一单REITs产品，但至今未获批发行。据了解，此单REITs产品的标的资产同样是针对保障房项目。

“据我所知，现在还没有一个产品获批。”中融信托内部人士王科对《中国企业报》记者表示，境内市场上的首例REITs，需要提交审批的部门较多，而其中程序较为复杂。但最大的障碍在于目前国内对于发行REITs的法律基础不够完善。

中英益利资产管理资产有限公司内部人士亦指出，如果国内主体要发行真的REITs产品，必然解决法律方面的问题，而且涉及的部门也比较多，最终谁来审批也是个问题。