土地卖光财源难续长阳寻求企业生根

土地卖光财源难续长阳寻求企业生根

编者按：

目前，很多地方与北京市房山区长阳镇一样，都面临着城镇化发展中土地卖光以后怎么办的问题。长阳模式实际上是一种卖地盖楼模式。从城镇化的角度来说，可能有它合理的地方，但是未来怎么办，怎样实现可持续发展，不致成为“睡城”、“鬼城”，这不仅仅是长阳应该考虑的问题，也是各地政府与房地产企业应该考虑的问题。

随着地铁房山线的开通，位于北京城西南角的房山区长阳板块成为多家著名房企的集中入驻与竞争之地。但是，随着可交易土地资源的日益枯竭，如何让长阳持续发展，是目前亟须解决的问题。

长阳土地供应井喷，

正在变为“睡城”

从2009年以来，房山区长阳板块每一块土地的推出，都引起知名房企的激烈竞争。长阳镇借助中粮万科、中铁建、首开、绿地等品牌开发企业的力量，推动了镇域经济快速增长，长阳被视为北京市重要的新兴发展地区，并形成了国内知名的“长阳模式”。

据长阳镇党委书记齐文东介绍，长阳镇共完成收储土地规模1167.84万平方米，其中已完成出让规模478.68万平方米，包括商业(综合)、居住、行政办公、产业、市政设施、公共服务等功能，已储备未出让建设用地规模689.16万平方米，另外还有十余个村集体建设用地，具有很大的发展潜力。

长阳这种集中的土地供应，使得长阳新盘数量骤升，乃至出现了供量井喷的情况。最近又成为房地产市场舆论集中关注之地。

万科北京公司副总经理肖劲5月11日在《生根行动计划———长阳新型城镇化的内生发展之路》研讨会上表示，1100多万平方米的土地，折算成房子的话大概是十三四万套，如果全住上人的话大概是四五十万人。

业内人士表示,新城的开发必须注重居住与产业的融合,否则很容易成为“空城”、“睡城”。而长阳现在就面临着这样的严峻形势。

在这个会上肖劲还讲到，长阳现在已经交房2000多套，实际上仅有500套有人住，也就是1/3、1/4，配套设施进展缓慢，尤其是小孩上学问题难以解决。很多人家在这儿买房也会到市里去租一套房。

北京银行商务中心副行长陈剑扬说，长阳的发展，可能也要经历天通苑的历程，当一个大的社区只是睡城，最后变成一个老百姓真真正正生活在一起，是从静到动的过程。

“长阳模式”是房地产

单一产业结构模式

“长阳模式”是长阳镇域经济增长的总结概括，但是今天，这种单纯依靠房地产产业结构的单一模式已然成为限制长阳可持续发展的一大桎梏。

2012年长阳全镇规模以上企业共21家，其中13家为建筑行业企业，全镇税收结构比例失调，房地产和建筑业占比接近90%。

目前，长阳所面临的不仅仅只有产业结构单一问题。镇政府下设28个部门和事业单位，除传统管理部门外，与建设管理直接相关部门6个，与农业管理直接相关部门4个，尚没有与第二三产业促进培育直接相关的部门。

齐文东介绍，长阳镇亦面临第三产业占比较低，土地、人力资源和服务成本较高，企业创办和入驻门槛逐渐抬高，没有与之配套的金融机构，与北京市其他重点地区相比没有比较优势。

长阳镇面临城镇化后续发展动力不足、区域功能单一、产业导入困难、社会管理复杂等问题，迫切需要寻找一个新的城镇化突破口。

陈剑扬认为，现在90%是建筑企业，或者说90%是政府平台，这种投资型带动的金融、融资并不是一个三驾马车里面的合理性的结构，一定要有大量的中小企业、消费型的实体在这里融资、活跃，才会是一个真正的实体。

目前投资长阳板块的企业很多，但是多是房地产业。中粮集团总裁于旭波曾经介绍，作为全球500强企业，中粮集团是一家多元化公司。除粮油食品生产销售、农副产品贸易加工外，酒店地产业务也被认定为中粮集团的主营业务之一。然而中粮联手万科，在这里开发的多处楼盘多是房地产业，与酒店业很少有关联。

中国人民大学土地管理系主任叶剑平介绍，诸如长阳镇城镇化中后期面临的问题也是广大新建城区普遍面临的共性问题。

长阳模式必须终结

从国际城市的发展来看，第一代新城因为要试图分散大城市的人口而建的，定位的实质就是“睡城”，第二代新城便开始实现了混合功能，融入了多样化的服务、与新城配套的设施；而第三代的新城则是已经集产业、居住、服务等为一体的综合性模式了。

新城的开发必须有先导产业与之配合,只有这样才会解决城镇化中后期面临的问题，带动当地相关产业发展。而长阳正在尝试寻找新的突破口。

据悉，长阳为了避免“睡城”现象的出现，最近发布了“生根行动计划”，即通过内生动力带动外部资源的可持续发展模式。

齐文东介绍，下一步，长阳镇将对该镇的用地结构进行调整，加大经营性用地出让计划中企业办公和产业配套功能结构比例。大幅提升第三产业结构比重；促进长阳镇税收结构调整趋于合理。减少房屋空置率等。

长阳镇副镇长黄莹介绍，长阳的“生根行动计划”强调人与产业的生根和内生发展动力的形成。包括本地注册企业数量快速增长，其中本地居民新创办企业占有较高比例。

北京首创奥特莱斯房山置业公司总经理张军认为，如何能够让企业到这儿挣到钱，让老百姓在这儿住下来，这是生根的一个关键。

中国人民大学金融经济学教授张顺明认为，发达国家第三产业比例很高，美国第三产业是76.9%，北京应该是第一产业在5%以下，而第三产业也在70%以上。希望长阳镇的经济发展达到北京市或者国际上发达国家的平均水平。

北京市国土局房山分局的人士介绍，目前城镇化发展普遍面临的问题都是土地卖光以后怎么办的问题，新城区不比成熟老城区的就业等资源积累，会造成空城、鬼城等现象，在这方面，北京市正在研究相关措施应对。