逐鹿商业地产取决于
“不确定性捕捉”

逐鹿商业地产取决于“不确定性捕捉”

生活在北京的人们，刚脱掉冬装准备享受一下盎然春意时，春天却成了背影。当下的楼市与北京的春天一样，当人们还想为一季度的“楼市小阳春”说梦话时，各地传出的4月份的销售数字告诉你：所谓小阳春，其实就是太阳露脸的一刹那。

市场不给力，但开发商的日子还得过，于是从2011年开始热起来的商业地产，经过2012年的预谋和蓄势，进入2013年温度几近破表，尤其在“国五条”相继落地后产生的政策冲击波中，各路开发商更有提刀四顾、大行其道之势。

在本轮变阵大潮中，首当其冲的当属万科。恪守“专业化”铁律的万科，进入2013年的第一件大事就是正式成立商业地产管理中心，此举意味着万科的“非住宅”业务从此开步。要知道，刚过2012财年的万科，以1412亿元的销售收入雄冠全球同行。即便如此，置身熙熙天下的万科，主动“失足”，果断将触角伸进了商业地产。而在此之前，万科的创始人、董事长王石曾表示：“万科要是搞多元化，我就是死了，也会从棺材里伸出手来反对！”

万科中途杀进，意在包抄市场，而作为商业地产大佬的万达集团，冲锋的姿态始终没变，不久前又高调进军文化旅游业。对于万达的“转型”，有人说这是万达为巩固自己的江湖地位，做出策略性的市场切割和细分，但也有人据此说万达“原地转身”，意味着商业地产隐忧初现。

不管专家如何“盘道”，现实景观的确不同往日。近3年来，在住宅地产遭受五次严调、社会流动性泛滥、资产泡沫加大、城市化进程加速的背景下，商业地产从概念到实体，从功能到市值都在日以千里改变格局，到目前为止，除了万科和万达，国内排名前20名的开发商还有恒大、龙湖、保利、华润置地等以住宅开发为传统强项的企业，都不约而同地加大对商业地产的投资比重。龙湖在媒体上公开表示，2013年将完成商业地产的快速扩张，尽快将商业利润占比提升至30%。而招商地产对外声称，目前商业地产比重占招商地产投资额的10%，预计未来5年这一块的投资比重将达到15%—20%。

带头大哥们狂飙突进，地产新贵也不甘示弱，比如，上市不久的旭辉集团以及新华联不动产等，这些按业绩排在“殿后级”的开发商，对这一题材同样表现出不凡气势。新华联不动产董事长傅军在5月4日的二季度工作会上再次强调：新一届政府的改革思路清晰，中国的城市化进程方兴未艾，新华联不动产务必紧跟、大干、快上，抓住至少10—15年的房地产业黄金期，果敢进入商业地产，多头推进项目建设。在该公司动建的20多个项目中，目前以城市综合体形式出现的商业地产，正为新华联不动产的强势转型，发出了积极的市场信号。

城市综合体作为商业地产的重要载体，受开发商的青睐并非“自写剧本自唱戏”。不久前，由中科院推出的《2012中国新型城市化报告》显示，2011年中国城市化率首次突破50%，这意味着中国城市化进入快车道。专家还结合此前5年城市综合体的增量状况，预测今年商业地产的建设规模是住宅地产的2倍，到2015年，仅20个一线城市的综合体体量将达到1.64亿平方米。不断扩容的商业地产，与调控背景下低迷的住宅市场，宛如同一天空下的艳阳日和雾霾天，两种气象即使做到无缝切变，但对于精明的开发商来说，进军商业地产不仅有强大的投资热情、投资勇气作支撑，更重要的是，他们希望通过该领域稳定的现金流，来对抗因住宅产品单一而导致的业绩起伏。

地产商争先恐后涌入城市综合体，已然不可逆转，但一哄而起的商业地产，是否因此导致“堰塞湖”？

最乐观的说法是“问题不大，前景广阔”。这一观点的持有者基本依据有三：过去10年积攒的2.1亿进城人口，为今天的商业地产攒足了潜在客户；其次是楼市的接连调控，使得众多“套牢”在住宅市场的开发商无暇他顾，因此烽火连天的势头难以形成；再就是地方政府对土地财政的顽固性依赖，决定了有实力的开发商仍可在谈判桌上对政府提高嗓门。

乐观派的意见，代表的正是多数开发商主动转型的道路自信，然而一些先行试验表明，学院式的归纳与经验式的总结，对于商业地产有时是致命的，比如，处于长沙市核心的“东汉名店”、雄踞南京新街口的“亚泰盘谷”等，即便占尽地利优势，最终还是折戟沉沙！这些事例其实在说，商业地产成长性，在于对诸多不确定性的捕捉，商业地产的独特实践告诫开发商：不要以为手中有钱就可以跟着万达学样。

无法简单复制、无法简单抄袭、无法一劳永逸。对于商业地产而言，一个最为显性的指标是，你做的这个“城”，能否聚集足够的人群流量，并能够靠创新使客流持久稳定，在“择时造城”与“创造需求”之间，能否将客户需求变得恒久，正是商业地产面临的课题。这一点对尚处初级阶段的中国商业地产，是一个挑战性的命题。（作者系媒体人）