房地产泡沫是中国经济最大隐患

房地产泡沫是中国经济最大隐患

改革开放以来，中国城镇住宅建设成就巨大。1992年商品房销售面积为4289万平方米，2010年达到104764万平方米，在保障居者有其屋的小康社会建设方面起到最为基础的作用。

就目前来看，按照国际标准特别是人均标准，中国房地产业仍有很大发展潜力。

首先，各国人均GDP从800美元到1.3万美元成长区间，住房消费持续发展。中国2012年是5000美元，收入增长还有很大空间;我国城镇居民人均住房建筑面积22平方米，2020年达到30─35平方米，住房升级也产生后续需求;世界平均城市化水平50％，发达国家75％。中国2002—2011年城镇化率年提高1.35个百分点，达到51%，但是有户口的只占35%。未来10年继续城镇化，每年新增城镇人口2000万，新增消费2.8万亿元，投资6.5万亿元，城市化贡献率占GDP增加值2.71个百分点。农村还有3亿亩宅基地，占国土1.75%，而城市建成区只占国土0.71%，如果进入市场化，将产生巨大的级差地租。

然而，不容忽视的是，房地产业在暴利刺激下迅速发展已有12年，投机旺盛，投资不顾成本，房价涨幅过大，拉动地方财政，银行贷款和产业链条过度膨胀，并形成利益集团，绑架了中国经济。

造成房地产泡沫与政府控制失效的原因主要有以下几个方面。

首先是经济的超高速增长。2000年以来的中国经济高速增长，可能不限于国家统计局正式公布的数字（年增10%），如果考虑到钢产量从1亿吨猛增到6.8亿吨，那么平均年增长率可能在13%左右，最高年份如2005年可能达到15%。以钢铁水泥运输电力为代表的传统产业，必定出现巨大产能过剩。其中一部分就是在房地产投机需求下拉动起来的。

其次，地方财政收入高度依赖房地产业。2001—2003年土地出让金9100多亿元，占同期全国地方财政收入的35%。2004年5894亿元，占地方财政总收入47%。2005年5505亿元。2006年第一季度3000亿元，占地方财政收入的50%。2009年出让金15000亿元，70个大中城市土地出让金10836亿元，同比增140%。1999年至2011年的13年间，全国土地出让收入总额约12.75万亿元，年均1万亿元。2012年，全国房地产销售额6.4万亿元。在税收方面，缴纳契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，缴税合计11000亿元，加上土地出让收入28517亿元，合计近4万亿元，占地方政府收入的60%左右。

第三，房地产利益集团的垄断。由地方政府、银行和房地产公司共同组成的利益集团。地方政府要财政收入，房地产公司除暴利外，还有各个环节的回扣。房地产公司自有资金的80%来自于银行贷款。商业银行有巨大存贷差，国际住房抵押贷款违约率低于万分之二，安全性高。2012年房贷余额120000亿元，利息8400亿元。抵押折扣率70%，如房价跌30%，就意味着银行抵押贷款整体亏损。目前实际存在的银行互保，国家财政最后承担总体风险的机制，大大掩盖了危机因素的存在，一直在维护其高价格。

第四，金融市场的非均衡性。西方经济学假设市场经济自动达到均衡，是以商品数量与价格间“负反馈”为基础，数量供不应求则价格上升，价格上升则限制需求扩大供给；供大于求则价格下降，扩大需求限制供给；实际金融市场由于垄断和预期的作用，往往出现“正反馈”，即追涨杀跌，从而造成泡沫经济高涨并且崩溃。这说明国家宏观调控是必要的，但有时也无能为力。泡沫经济似乎必定要形成并且崩溃。

最后，人民币升值预期。房价高涨，实际与未来土地供求没有大关系，从金融角度来看，未来土地供求关系即使紧张，已反映在目前高昂的房价之中。造成房价一再上升的原因，除去地方税费的成本推动，就是宽松货币政策和货币升值预期造成。一旦人民币变为贬值预期，加上长期政策的累积作用，或者其他矛盾的激化，随时有可能造成房地产泡沫的崩溃，没有预兆。拐点，总是在绝大多数人错判时到来，而且，不把中产阶级剥夺一下子，房价也不会跌。

因此，必须继续控制大城市房价上升。可以采取以下措施：政府机构外迁，在市中心建设小户型商品房，开放小产权允许单位和个人自建住宅，允许郊区农民在宅基地上盖房出租，政府负责改善交通。这几年工资必定大涨，可增加一部分购买力。但这些措施都不能从根本上消除房地产泡沫。因此要做好房地产崩盘的应急准备，防止金融危机扩散，并尽量减少其不良后果。

总之，天下没有只涨不跌的东西，所谓“最后最保险的保值工具———黄金暴跌已给我们敲响了警钟。多年积累的房地产泡沫不消除，真正的有效需求就起不来，房地产业就不能可持续顺利发展下去，因此调整是必然而且必要的。（作者系中国政法大学教授）