内地、香港地产调控为何成效迥异

内地、香港地产调控为何成效迥异

新“国五条”引发地产调控骑虎难下的尴尬局面，议论蜂起。与之形成鲜明对比的是，同样出台调控措施的香港则成效显著，内中原因值得深察。 近来，以新“国五条”为标志的地产调控，似乎又陷入“屡调屡涨”的怪圈。数据显示，4月份百城住宅平均价格自去年6月以来连续第11个月环比上涨；同比则是连续第5个月上涨，涨幅扩大至5.34%。调控最严的北京新房价格继3月份后，以10%的涨幅再次领涨一线城市。 与之形成鲜明对比的是，同样出台调控措施的香港则成效显著，港府连续向楼市落重药后，楼价升势开始放缓，3月份楼价一举扭转前两月平均2.6%的涨幅，非本地买家则较去年前10月平均数锐减七成。一边是进退维谷、莫衷一是，一边是立竿见影、齐心同力。内地与香港地产调控的迥异，很引人注意。当然，香港的调控措施也不是什么都好，香港地产有过大的教训，现在也会受到内地地产的影响。不过，从里面找出带规律的东西，是很有必要的。 不可否认，内地与香港在经济环境、调控动机、调控措施上的差异使得最终成效不尽相同。例如，内地的调控动机一直是“防止房价过快增长”，有着政治与社会因素；而港府则着眼于规避“楼市出现严重泡沫”，有着明确的经济诉求。然而无论如何，本质上都是调控，同法却不同效，实在让人不得不产生疑惑。

楼市调控的成败，很大一部分上取决于执行力。香港的调控措施得到了主流民意的支持，即便是利益严重受损的地产界，也没见多少异议。然而在内地，地方和中央之间总是在进行着一场猫鼠游戏。中央政府下达指令是一回事，地方政府怎样贯彻、贯彻得充分不充分又是另外一回事。从各大城市出台公布的细则来看，地方细则非常“不给力”。如南京市的细则全文仅132个字，仅仅是一条微博的容量。显然，大多数地方官员不愿意严格执行遏制措施。从民间看，稀奇古怪的避税高招，包括假离婚潮也出现了。

这种现象的产生，自然是利益的掣肘。自2003年开始，房地产税收与土地出让金收入已经成为地方财政收入的主要来源。2012年我国房地产“五税”收入首破万亿元，达1.01万亿元，土地出让金收入2.69万亿元，两者合计占到地方财政收入的近48%。在香港，地产调控利益牵绊较少，香港政府财政来源多元，基本不存在“土地财政”之说，且港府2012年度的财政盈余高达648亿港元，有足够的底气严格采取调控措施。然而在内地，地方政府奉行GDP增长主义的政绩观，以及卖地为生命线的土地财政,与银行和房地产公司往往共同组成利益集团，致使房价居高难下。鼓励房地产市场繁荣不仅能够保证税收，还能提升当地经济增长，给地方官员增加更多的晋升机会，何乐而不为呢？实际上，部分地方政府在新“国五条”落地初期，就迅速地释放推地信号。在今年4月成交的地块中，土地溢价率持续走高。

（相关报道见四版、下转第四版）