富士康主业转向工业地产？

富士康主业转向工业地产？

面对着人口红利的逐步消失，富士康在中国代工厂的优势似乎已经没有了。

然而，梳理富士康在中国的布局，记者发现，通过15年的发展，富士康已经建立了深圳、昆山、杭州、上海、烟台、北京、天津、太原、晋城等九大主力科技工业园，其他还有如杭州、营口、秦皇岛等十多个科技工业园，而随着近年廊坊、郑州、衡阳工业园的相继开工，“富士康已经拥有大陆最大的工业用地面积，无疑已经是中国最大的工业地产商。”中国城市运营与商业地产管理研究中心副主任暨明达顾问机构董事长杨仁福对《中国企业报》记者介绍。

事实上，台湾电子代工公司富士康，正将自己的业务触角伸向地产开发，而工业地产成为其最好的过渡。

知情人士透露，富士康涉足地产开发，所依靠的正是其遍布各地的工业园区。富士康的做法是不经过“招拍挂”程序，低价拿下土地，然后，依托工业园，以工业项目捆绑住宅、商业地产，进行商业运作。

据媒体披露，2007年富士康与武汉高新区管委会签订投资协议后，其旗下公司以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地，楼面地价分别为790元/平方米和560元/平方米，项目总建筑面积约12.3万平方米。而媒体在郑州调查时同样发现，富士康在其产业园区附近，以招标形式低价获得公租房用地，并被允许拿出部分做商业地产开发。

据《中国企业报》记者从公开信息上的不完全统计，目前，富士康中国的全国各地工业园区占地面积惊人———江苏昆山工业园占地1400亩，廊坊工业园总占地5200亩，重庆园区占地1800亩，山西晋城占地约500亩，衡阳工业园占地3000亩，郑州园区占地超过7000亩，即使是寸土寸金的上海，其上海营运中心的建筑面积也约为5万平方米。

这是一笔资产巨大的工业用地。最早始于1993年。当时，大量的企业在深圳龙华买下土地，郭台铭也看中了紧靠在深圳市区的龙华，当时的龙华还是一片荒野，野草比人长得还高，郭台铭站在一个高处，对当地的政府官员说：“看得见的土地我都要了。”

这就是现在占地2.3平方公里龙华园区的雏形，从1996年开始，富士康深圳的厂区就朝龙华园区搬迁，这里成为当时富士康在大陆最大的一个厂区，也是富士康工业地产的源头。

记者发现，从2005年前后开始，富士康也相继在大陆多个城市拿下商住用地，如太原、深圳、武汉、上海等地。

然而，目前，我国产业地产始终不够市场化。《中国企业报》记者查阅到的《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中提出，要建立工业用地出让最低价标准统一公布制度。自此，产业用地将逐步摆脱行政干预，进入市场寻求价值，但市场化步伐还有待提高。

“工业用地价格一直都不高，但专门投资工业地产的房地产公司在市场上却拿不到地。因为地方政府招商都是为了GDP，而引进来一些产业能带动招商。”一位房地产业内人士告诉《中国企业报》记者。

这样做的一个结果是，大量制造企业拿到廉价的产业用地，而专业的地产开发公司并无入场机会。

巨量土地储备在手，传统产业资本涉足利润丰厚的地产开发就在所难免。

按照西方模式，工业地产为商业地产的一个分支，其做成的金融衍生品已经非常成熟。在美国REITs(房地产投资信托基金)产品的市场份额排名中，写字楼、零售与工业地产都曾各领风骚。

早在2005年，富士康便开始布局地产版图，旗下的香港轩盛投资有限公司主营业务为房地产综合开发，公司注册资本为30亿港元，国内总部位于深圳，名为深圳轩盛投资管理有限公司（以下简称“轩盛投资”），并且聘请华侨城集团公司原党组书记兼常务副总裁张整魁担任董事长。在轩盛投资的公司介绍中显示，该公司目前已取得位于深圳、上海、武汉、成都、廊坊等国内重点城市的土地拟开发项目，并以“数码、环保、科技”为地产品牌经营理念，将整合前期取得的土地资源进行综合成片开发。

资料显示，2007年6月，在富士康与武汉高新区管委会签订投资协议的7个月后，轩盛投资控股的鑫龙房地产开发有限公司（以下简称为“鑫龙地产”），以接近底价的价格拿下了距工业园5公里的两幅土地，鑫龙地产开发的“轩盛·湾郡”项目，占地面积达15.4万平方米，已于2010年8月开盘。2011年1月，在武汉富士康工业园附近，富士康旗下企业低调运作4年的别墅项目也已开盘销售。

“代工巨鳄一旦转型，很可能会成为房地产大鳄。”杨仁福对《中国企业报》记者表示，“未来十年，富士康有可能成为中国最大的房地产发展商。”