万达上市：8年马拉松能否跑向终点？

万达上市：8年马拉松能否跑向终点？

在业务上做得顺风顺水的万达，其上市之路却颇多艰难曲折。王利博制图

资本市场从来不缺乏重磅新闻。

近日，恒力地产在港交所发布公告称，公司控股股东陈长伟已就向万达地产销售恒力地产65%的权益与万达订立有条件买卖协议。

而据港交所披露，大连万达集团董事长王健林及其控制的相关子公司已于3月20日申报合计持有恒力地产24.82亿股。

一直冲刺资本市场的万达到香港借壳上市的消息就此“昭告天下”。

优质万达

何以8年未上市

事实上，在业务上做得顺风顺水的万达，其上市之路却颇多艰难曲折。

记者仔细梳理了万达曲折的上市路后发现，早在八年前，万达就开始筹划登陆资本市场。如今八年过去了，那些后于万达成立、甚至名气和实力远不如万达的房地产企业或在A股融资受益，或在海外资本市场发债得利。

2005年，万达准备在香港红筹上市，由于金融财务顾问、投资和基金管理服务机构麦格理劝说做REITs（房地产信托投资基金），即把流动性较低、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易，结果错失港股IPO（首次公开募股）的大好良机。待万达决定再去港股IPO时，港股红筹上市之路已被监管部门封死。

2007年，万达准备在A股IPO，架构搭好后，结果2008年又遇金融危机，紧接着房企A股被卡。2009年，该公司曾计划在香港上市，又因为定价分歧而功亏一篑。

2012年2月，万达商业地产公司和万达电影院线向中国证监会提交上市申请。不过，由于房地产调控，万达登陆A股的计划再次受阻。

“从2005年至今，万达上市历经八年，无论是REITs还是IPO，无论是A股还是港股都尝试过、努力过，结果仍然没有实现目标，对任何希望借力资本市场的企业来说，时间不可谓不长，耗费的精力和财力不可谓不大。”金融行业人士肖华向《中国企业报》记者表示，“从正面来说，光从万达这种屡战屡败却屡败屡战持之以恒的精神来讲，就值得尊敬。”

多数专家认为，借壳是当前万达实现上市最好路径，香港市场现在对房地产企业IPO认可度较低，如果选择IPO，房企价值易被低估。实际上，这也是包括万科、金地、招商等地产企业通过借壳方式寻求在香港上市的重要原因。

据悉，万达商业地产上市一路坎坷，近年来万达投资电影院线业务颇为成功的院线业务也正筹划以A股形式上市。但自去年下半年开始IPO闭闸近半年，何时重启亦不得而知。这些都是推动万达借壳上市的重要因素。

千亿资产

资金压力是否存在

还有分析认为，大连万达之所以矢志不渝坚持上市，与其面临的资金压力有关系。

据悉，近年来，大连万达高速扩张，从并购AMC、进军俄罗斯旅游业、筹备成立文化旅游城等等。鉴于其大肆扩张产业链，万达速度放缓，资金链一直被质疑，而万达百货更是一直处于严重亏损的境地。

目前，万达正在北京、上海、广州等地，新建50多个万达广场，计划2015年持有物业面积超过2500万平方米，成为全球最大的不动产企业。

《中国企业报》记者获悉，近日，万达集团将斥资逾450亿元在广州再建4个大型项目，其中包括3个万达广场和1个总投资额超过200亿元的万达旅游文化城项目。

3月26日，王健林接受广州媒体专访时更表示，未来5—8年，万达集团将在广东布局超过30个项目。

几乎与此同时，在与广州紧邻的东莞，除了目前在建的两个项目外，万达集团还计划至少再建设三个万达广场，投资总额预计超过150亿元。

然而在扩张的背后，却是一系列尴尬的事实：2003年建成的沈阳万达广场，因人气稀少陷入与业主纠纷中，2006年9月，沈阳万达广场遭拆除，成为城市综合体的短命案例之一。2010年11月，位于济南的首个万达广场开业，因定位不准导致人气不足。2012年6月，武汉菱角湖万达广场室外商铺交房一年多，人气不足，出租率只有三成左右。

据悉，万达的资金来源主要是靠银行贷款和销售回款，而其销售回款和银行贷款两个主要融资渠道已被用到极致。此外，万达的高负债问题也依然是业内诟病最多的。媒体曾算账，万达的资产负债率长期维持在90%左右，其高速扩张依赖于高负债率。

为此专家分析，万达已不能光靠贷款获得发展，需要股权融资等方式借力资本市场。

低调买壳

或仍受到行业监管

保利、招商、万科等房地产先后成功上市，而同样作为龙头房地产企业之一的万达却一直在资本市场的路上努力跋涉。如今，迫切建立上市融资平台的万达再次向资本市场发力，引起资本市场的高度关注。

然而让业界关注的是，在资本道路上一路曲折的万达此番借壳上市是否会苦尽甘来梦想成真？又会遇到哪些阻碍因素？

3月22日，恒力地产在港交所发布的公告中提到，恒力地产及陈长伟就出售事项订立的协议中，出售事项以销售事项的完成为先决条件，并将与销售事项同时完成。

正像金融行业人士肖华向《中国企业报》记者所说，“动作快”、“保密工作做得好”是这次万达借壳上市的突出特点。

肖华还向记者表示，“也许是吸取了前几次上市折戟的教训，这些年万达上市工作很低调，不愿意过多向外界透露信息。”

但尽管如此，对于万达此番借壳上市仍有业界人士表示担忧。“万达在上市过程中依然会遇到困难。虽然是借壳上市，但是在当前资本市场对房地产持较为谨慎态度以及国家宏观调控政策的影响下，其借壳上市依然存在风险。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对《中国企业报》记者表示。

复旦大学地产运营研究所所长蔡为民表示，当前的商业地产行业变数很多，商业地产已面临过剩危机，而万达的模式陈旧，战线又拉得长，对于这样的企业不管在哪里IPO上市都会很难。

但万达方面向《中国企业报》记者表示，虽然目前万达还没有获得正式的批准文件，但借壳上市在法律上没有任何障碍。

“大连万达借壳上市成功的可能性较大。虽然尚未获得正式批文，但万达借壳上市在法律上是合规的，这也是目前万达商业地产实现上市比较可行的路径，可以适当避免企业价值被低估。”韩长吉表示。

同时韩长吉指出，“当前万达地产由于扩张急需补充其资金链，而盈利不足及债务融资成本较高，导致股权融资成为万达地产融资的有效手段。而一旦万达地产向恒力大量注入资产，根据港交所的相关规定，又将令借壳上市失去意义。因此，能否有效解决万达扩张所需的资金链，是其能否借壳成功的关键。

对于未来预期，还有一个关键因素，即万达即使借壳上市顺利，其发挥恒力地产实质性的融资作用，仍需要时间来检验。

韩长吉认为，由于港股对借壳上市的相关要求，在两年内对其股权融资的帮助依然较小；前期高密度地通过信贷、信托等手段来融资，较高的财务风险提高了其债务融资的资本成本。“不过，若万达院线上市成功，将会在一定程度上缓解万达商业地产的融资压力。”

但有分析指出，根据香港上市规则，买壳后的24个月内，壳公司收购某项资产的资产比例、盈利比率、收益比率、代价比率以及股本比率等五项核心指标中的任意一项指标超过100%，都将构成“非常重大的收购事宜”，会被按新股上市处理，令买壳上市失去意义。

“具体到万达地产本身，其买壳只是上市‘万里长征’的第一步。接下来万达会向‘壳公司’恒力大规模注入资产。”肖华对《中国企业报》记者分析。