海南之“难”重演楼市泡沫破灭？

海南之“难”重演楼市泡沫破灭？

来自新财富舆情监督终端的数据显示，最近两周，“海南省楼市潜在供应量可消化10年”的报道，成为有关楼市方面新闻热度上升最快的报道。为了梳理和摸清海南房地产真实市场供应情况，海南省住建厅下发通知，要求各地紧急清理当前商品房市场存量。2013年1月11日，海口市住建局下发了

《关于清理当前商品房市场存量的紧急通知》，要求凡在海口市领取预售许可证销售商品房的房地产开发企业，须认真清理现有的在售楼盘，并将清理的结果报海口市住建局市场管理处，凡未按时报送清理结果的楼盘，届时将暂予关闭，直至按规定报送清理结果后方可以开启。

海南楼市泡沫破灭“信号”

“海南房子卖不动了”，“海南各城市均出现量价齐跌的情况”，“海南省楼市潜在供应量可消化10年”……近些天，有关海南楼市的消息又在不断冲击着人们的神经，海南楼市泡沫破灭的消息充斥着媒体。

虽然海南省住建厅有关人士日前在接受媒体采访时澄清，目前海南房地产市场的实际潜在供应总量约5000万平方米，而非市场机构统计的过亿平方米，海南楼市供需关系正在逐渐改善。

但是，由于海南省官方有关海南房地产库存的统计数据与媒体曝光的统计数据相差了整整5000万平方米，一时间，海南楼市的真实库存究竟有多大，成为社会各界最为关注的焦点。

“2011年，刚到海口工作的时候，西海岸主流房价在15000元/平方米以上；到了2012年，主流房价在12000元/平方米以上；现在，房价最低的只有7000多元/平方米了。”海南中原地产市场研究部付泽龙如是说。

对于海南楼市而言，投资旅游地产的外地购房者的力量无疑不可小觑，然而，在天量供应的压迫下，海南楼市趋于下行的态势似乎已无法避免。这一态势对于一心投资旅游地产的购房者来说，想要在海南买房获利，眼下似乎并不是一个好时机。

海口一楼盘售楼处的工作人员傅某表示，海南尤其是三亚的楼盘，一直以来对岛外客户依赖度较大，受国家宏观调控政策的影响，估计（海南）楼市的成交量仍会继续低迷，大部分楼盘目前的折扣无法达到购房者的心理预期，所以多数购房者仍继续观望。

除此之外，海南住宅楼使用率现阶段配置的配套设施和服务，也成为楼市严寒不可轻视的因素。

在北京工作的周大姐，在2010年海南某城买了一套海景房。谈及她的海南度假屋，周大姐显然一肚子无奈，“当时全家人算了一笔账，海南旅游旺季时，每间酒店的房间费用大概需要上千元一天，还不如直接在那边买一套度假屋，平时放假的时候可以过去旅游，另外房子本身也算是投资，但是到了才知道，想象跟现实差距太大，我们的小区，一栋楼也看不见几个人，这也就算了，最起码安静。但是周边的配套设施太不方便了，买不到菜，吃不了饭，附近根本就没有超市。现在我们打算把这套房子卖掉。”

一位中国旅游地产服务相关人员对此解释称，满配置会导致效率低下，平时没有人消费，对当地经济没有贡献，开发商自然缺乏动力；低配置就会造成购房者日常生活不便，房产品质降低，原本的旅游、度假、养老等目的达不到，房价自然难以维系，当房子建得多、买得少的时候，泡沫就会出现甚至破裂。

海南楼市需求明显不足

一位来自海南房地产的相关人士向记者解释了他的信心来源，“（现在海南房地产）市场参与者的构成发生了很大变化。上世纪90年代进驻海南的开发商以游资为主，少有实力雄厚的地产商。游资擅长的是炒作，不是真的都去盖房子，大多是在玩‘击鼓传花’的游戏，把只挖了个坑、还停留在图纸上的房子抵押给银行，把‘炒地皮’赚的钱装进自己口袋，这才导致了第一次楼市崩盘。但是现在，海南房地产进驻了很多像万科、中粮地产、中信这样的大品牌开发商，这些开发商的资金实力和经营能力都是不用质疑的。另外的一个支撑点就是所谓的‘岛外人士’有度假需求，此前火爆的海南房地产，虽然也有投资、投机成分，但主要还是真实需求在支撑。”

事实上，据华泰联合分析师鱼晋华分析，海南此轮楼市泡沫，其实是度假物业泡沫。而在世界范围内，曾发生过两次著名的度假物业泡沫事件，一次发生在上世纪20年代的美国佛罗里达，另一次则是发生在近期，即著名的迪拜房产泡沫。迪拜与美国佛罗里达共同印证了房产泡沫的两大规律：即泡沫的持续繁荣必须得到政府层面的支持以及宽松流动性的支撑，而泡沫的破灭根源则在于流动性支撑力的彻底消退。

2012年4月27日，上海易居发布“2011中国住宅房价收入比排行榜”，2011年，北京、上海、海南三地的商品住宅房价收入比排名位居全国前三位，其中北京、上海、海南、福建、天津、浙江、广东等7个省份商品住宅房价收入比均超过9。与北京、上海作为经济中心不同，海南本地经济以旅游、房地产为主，本地居民收入近几年虽然上升较快，由于基数较低仍处于全国中位以后，海南房地产价格却快速蹿升，由此可见海南的房价收入比过高。（下转第十一版）