网购爆炸式增长抑制商业地产泡沫

网购爆炸式增长抑制商业地产泡沫

刚刚过去的“双十一”———2012“光棍节”，短短一天之内，淘宝、天猫等网络购物平台成交额高达190多亿元，引来一片惊呼！未来网购将在何种程度上挤占传统商业形态的空间？城市里的商业地产会不会太多了？这成为人们普遍关心的问题。为此，《中国企业报》记者采访了知名学者羊慧明。

网购增长传递强烈信息

羊慧明说，汽车时代和网购大潮正在冲击传统街边商业，淘宝、天猫、京东等商城的崛起，还只是开始，2012“光棍节”网购的高额成交已经是一个强烈的信号。当每个居民小区门口送快递的车辆络绎不绝与日俱增的时候，包括曾经红红火火的国美、苏宁等在内的专营店、商场却日渐冷清。不幸的是，国美、苏宁等专营店前些年却在拼命扩张门店。“电器商店几乎比公共厕所都多。”羊慧明笑道。还有满街的那些小服装店、茶叶店、酒庄以及房屋中介等等，如今大都门可罗雀，新一轮倒闭潮刚刚开始。

羊慧明告诉记者：在发达国家的大都市，人均商用房0.8平方米就足够了。网购大潮兴起之后，这一数据还会减少。而在中国内地，城市人均商业物业已经超过3平方米，总量严重过剩。他说，很多城市街边商店重复投资、过度竞争非常严重，连靠手工劳动的理发店都走马灯似地倒闭，大量民间投资化为乌有，令人十分痛心。

说起某些利益集团炒作、哄抬商业物业价格，羊慧明言语间流露出愤怒。他说，据预测到2020年网购将占零售市场20%至30%。在网购浪潮冲击下，严重过剩的街边商业将会是什么情景？完全不难想象。可是，利益集团却在拼命炒作、哄抬商业物业价格，吹大商业地产泡沫。国家严厉调控房地产市场的政策出台后，内地一、二线城市楼市出现调整。于是又有人鼓动投资炒作商业地产，说目前是投资商业地产的“黄金时期”。大中城市商用物业和写字楼遍地开花，高楼林立，价格也被炒得扶摇直上。

实际上，内地商业地产泡沫已经非常严重，酝酿着巨大的风险。羊慧明认为，内地主要城市商业地产的泡沫比住宅市场的泡沫更大。北京、上海、广州等大城市，十几万、几十万一平方米的商用房已不鲜见。超高的商用物业成本，已使包括零售业在内的服务业不堪承受。

“为什么北京有些幼儿园月收费高达7000多元？为什么内地大城市商店的许多商品零售价比港台欧美还要贵？为什么药店要黑心加价？为什么街头面馆价格两三年就涨一倍？为什么内地电影票比美国还贵？为什么1斤茶叶会炒到几万元甚至几十万元？为什么中国烈性酒（白酒）价格会高出国外几倍、几十倍？”羊慧明提出了一连串的问题，接着说道：“除了炒作，恐怕另一个重要原因就是商业物业成本太高，商家不得不以加价来冲抵成本的上升，这又进一步推升物价，加重民生负担。”

商业地产推高要素成本

“有人说内地的商业物业价格并不贵，并且动辄与东京银座高达几十万美元1平方米的商业地产价格相比，其实，恰恰就是日本商业地产的超级泡沫，毁了日本的经济。那么高的商业物业成本及相应的人力成本，吃碗乌冬面要上千日元也就一点不奇怪。物价畸高不仅打击了日本的服务业，削弱了日本的竞争力，更严重的是，生活成本太贵，使日本大量精英携资本像潮水般移民北美等地，日本经济从此一蹶不振。”羊慧明说，“任何经济体，只要资源和主要商品价格成为世界最贵，就必然走下坡路。中国人力成本还不到欧美的1/8，可上游资源价格及一些生活必需品价格已经超过欧美，物业成本、人力成本又将大幅上涨，你还有什么竞争优势？”

汽车时代到来，人们更偏好到停车方便，商品集中可选择性更广，品质和售后服务更有保证的大型购物中心购物，这已是不争的事实。羊慧明说，街头商业面临挤压，街边店只适合做不便快递的便利杂货店及餐饮、美容美发、健康服务、手工劳动等服务型商店。但据调查，小型服装店、专营店等，相当部分经营亏损，究其原因，与盲目发展有很大关系。

为什么出现盲目发展？羊慧明说，主要是没有投资预警信号，许多媒体为了广告收入，都在有意无意地帮着利益集团炒作和欺骗宣传，诸如“一铺养三代”等等，而鲜有人去讲投资开店的风险。许多老百姓把那点失地补偿费，或从亲戚朋友那里凑份子来的钱，满怀发财希望去租铺开店，结果不少人一两年就血本无归。

“众多中小商家本是弱势经济群体，他们依靠自己解决就业，并且还吸纳了上亿人就业。然而商业物业成本的暴涨，加上税费负担太重，已经威胁到许多中小商家的生存。利益集团炒高商业地产，对社会经济和民生的祸害更大。”羊慧明说。