“只租不售”限制盈利险企掘金养老地产寄望政策推动

“只租不售”限制盈利险企掘金养老地产寄望政策推动

继泰康人寿、新华人寿等多家险企高调宣布进军养老社区后，中国平安也开始出手，计划以170亿元进军养老地产。CNS供图

“银发市场”正吸引着险企加大投资力度。今年以来，太平人寿、中国人寿、泰康人寿等多家保险企业高调“加码”养老地产，一批项目先后破土动工。同时，越来越多的保险公司正计划进军养老地产业。中国人口老龄化的日趋明显，也给这一产业带来了更多商机。

早在2009年，保险公司被允许涉足不动产投资，养老养生项目也纳入政策鼓励范围。今年6月，保监会放宽险资投资13项意见出台，险资进入养老产业的热情更加高涨。

盈利模式困惑

今年6月，泰康人寿养老社区破土动工，该项目已经历经5年的考察、论证和探索，2009年11月，泰康人寿首倡和实施的养老社区项目获得保监会批准，是第一个获得试点资格的保险公司。

但是，根据目前政策规定，投资养老地产受不得自行开发建设投资项目、不得以分拆形式销售养老项目产权、不得利用销售养老项目产权获得销售收入的禁令，只能长期持有养老产业，以“只租不售”的模式经营实现投资回报。这一模式让不少险企不敢轻易涉足养老地产。

中国人寿业务经理丁宇对《中国企业报》记者表示，进军养老地产业主要面临两个问题：首先是土地，目前是市场化方式拿地，资金需求大；其次，政策方面，如营业税、房产税、所得税方面都希望政府给予优惠。虽然养老地产有商机，但是盈利周期远比想象中要长。

即便如此，也有保险公司对于养老地产投资相对乐观，认为如果养老社区住满4到5年后，可以保证运营平衡。养老社区的主要特点是投资规模大、周期长、经营收益低，但中后期资金回流稳定，是寿险资金理想的长期性战略投资渠道，使资产负债的久期匹配趋于合理，因此长期经营。

中商情报网行业研究员徐满进对《中国企业报》记者表示，一般国际上养老社区的回报周期是10年以上，险资养老社区无疑是想以软性服务来吸引高端消费者，随之就要大手笔投资公建项目和配套设施，回报周期有可能长达20年以上。需要保险公司有充分明确的市场规划、品牌联动效应、较强的投资实力、有效的盈利模式和充足的资金供应，从而获得市场的信任感和品牌认知度。

5000亿元险企投资将进入养老地产

资料显示，到2014年,我国老年人口将达到3亿,到2030年前后我国将进入老龄化高峰，因此“银发市场”潜力巨大，据测算，随着老年人口的快速发展，到2050年老年市场需求将达8000多亿元。

巨大的市场蛋糕让保险企业趋之若鹜。但有业内人士指出，由于养老社区投资规模大，回报期长、资金流动性弱，在相关政策限制和尚无成熟盈利模式借鉴的情况下，险资涉水的养老项目仍然面临各方面困境。

首都经济贸易大学金融学院教授庹国柱认为，尽管中国养老地产有巨大的市场需求和发展前景，但保险公司发展养老地产并非一蹴而就。如果政策上不放宽，保险公司做养老地产还是有一定困难的。

有市场人士认为，土地成本和较重税负是直接造成开发成本高企和后续经营不定的原因。就目前来说，政策突破时间表和力度仍有很大不确定性。另外，养老地产的商业配套及其附属医疗设施建设也需要相关政策扶持，这样，作为长期经营性的项目，才不会因为沉重的税费负担而无法持续经营。

中南财经政法大学金融学院副院长刘冬娇认为，政府应该高度重视对养老地产的规划、引导、鼓励与监管，抓住机遇，应尽快建立一套完整的政策体系，出台养老社区管理办法，明确界定养老社区的功能与建设标准，规范养老社区的选址、建筑设计、社区布局、配套设施、物业服务等，完善保险资金进入养老产业的市场环境。

随着中国平安宣布投资170亿元建设养老养生综合服务社区，业内估算，近三年几大险企共投资500多亿元进入养老地产。而进一步放宽险资投资不动产所释放的资金将达2.03万亿元，能够进入养老地产的资金上限为5000亿元。