温州购房团:假炒房之名行融资之实
来源:中国企业报 作者:本报记者张艳蕊
![]() |
温州购房团:假炒房之名行融资之实
很多资产持有者资金紧张时,会用商业地产抵押融资,因为商业地产自身价值比较高。好的商业地产会有现金流回收,利润也有保障。本报记者林瑞泉/摄
日前,有媒体报道温州炒房客卷土重来,消息再度引起业内关注。一方面是被称为“史上最严厉”的调控政策这把“达摩克利斯”之剑高悬———从7月下旬开始,国务院派出了8个督察组对16个省市贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督察,根据督察反馈结果,北京、上海及部分二三线城市均顺利“过关”,验证了房地产调控政策的效果;另一方面,各地地王频出,在刺激着人们神经的同时,也激起很多人的质疑:到底是官方数据有误,还是民间资本判断失误?楼市调控的真实与谎言一直牵动着人们的眼球。
温州炒房客再炒高端地产
《中国企业报》记者在采访中了解到,媒体所指温州炒房客卷土重来,其所炒房地产性质已经回避了国家调控下的住宅地产,转而投向一些高端商业地产。
综合公开信息来看,2012年8月,上海约有27个楼盘将开盘或加推房源,其中16个为改善型公寓、10个为别墅、1个为酒店式公寓。其中,改善型公寓面积多为90到150平方米的大户型。
在融资压力不减的背景下,有部分楼盘以房地产信托投资等形式规避“限购”政策,达成成交实现回笼资金目的。另外还有开发商出于“过桥融资”的目的,短期内批量将房源出售给投资公司,约定在房价反弹后回购,双方按照一定比例分配房地产增值收益。这些公司背后有投资客或投资机构的支持,实际年收益率普遍在10%到15%左右,高的能达到15%到20%。
2012年2月以来,住宅成交总量中,小户型占比持续下降,而超大户型则连续上升。比如,7月9日到15日的一周内,上海单价在5万元/平方米以上的豪宅成交51套,环比大涨54.6%;新建别墅成交99套,环比上涨32%。
开发商也顺应了这一趋势。在这一周新增供应的9个项目中,套均面积在140平方米以上的项目有4个,房源预售、报价都低于2万元/平方米的只有两个。
温州商会一位人士向《中国企业报》记者透露,确实看到过一些温州炒房客开始炒房,但目前尚不能形成“团”。据其介绍,温州炒房客也已经成为业内一个品牌,所以,会有一些开发商主动找到他们,给他们一个很低的折扣价,然后再利用温州炒房客的名气,从而带动房地产的销售。
《中国企业报》记者也从北京诺德中心的项目经理、北京诺德置业有限公司常务副总经理李新春处得到证实,定位高端写字楼的北京诺德一期早已售罄,而其中25%来自个人投资客。据李新春介绍,购买者有整栋楼买的,也有整层买的,独套买的反而很少。
重回楼市的投资者,“抄”的是商业地产的“底”。据介绍,2011年3月到9月,上海就曾出现过一波商业地产的投资潮,市场最热时的7、8月,商业地产的成交量甚至超过普通住宅,不过,随着银监会叫停未竣工商业地产的按揭贷款,商业地产的炒作也戛然而止,产品也出现了严重的积压。正是看准商业地产困境能创造出比住宅更大的价差,很多原本只炒住宅的投资客如今都被吸引到了这一市场。
21世纪不动产提供的数据显示,在上海纳入监测的110个写字楼项目中,2012年5、6月期间,多数出租率在90%以上,仅17个项目出租率在90%以下。
著名企业战略专家、易居中国研发机构企业研究中心总经理、易居研究院院长助理周建成博士在接受《中国企业报》记者采访时表示,对于此轮商业地产投资热,不要放在房地产的层面看,而应该放在金融层面来理解,因为商业地产可以作为融资抵押。目前,很多资产持有者资金紧张时,会用商业地产抵押融资,这也因为商业地产自身价值比较高:如用商品房抵押,可能需要数套;同时,好的商业地产会有现金流回收,利润也有保障。
调控政策效果显现,谁最满意?
从督察组给出的评价上看,大部分省市的楼市成交均较为稳定,并未出现暴涨局面。
但是市场数据显示,房价上涨的动力依然强劲。8月初,中国指数研究院发布的报告显示,7月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米,环比6月上涨0.33%。其中有70个城市环比上涨,30个城市环比下跌。但与上月相比,环比上涨的城市个数增加25个。从数据上看,7月房价环比上涨的城市较6月有明显增多,环比0.33%的涨幅也超过6月0.05%的涨幅。
从易居中国的研究结果看,周建成博士向《中国企业报》记者肯定地表示,考虑通胀的因素,住宅地产是稳中有降,虽如此,降价与达到老百姓的预期还是有一定距离。
周建成博士同时表示,目前的房地产行业投资已经不再会有原来的那种两年翻一番、一年翻一番的暴利,但从长远看,中国人对于房地产的认识与其他国家不同,因此,仍可以作为投资品种,其投资价值会比存款收益高,当然,要避开房源过剩的城市,一些一线城市的房地产还是有投资价值的。
对于房地产市场的起起落落,特别是7月份市场在二季度回暖之后再次回落,住建部政策研究中心主任秦虹日前在参加博鳌房地产论坛时表示,不需特别担心。秦虹认为,政府对房地产的调控不会放松,抑制投资、投机需求,满足合理化自住需求是一整套政策,可能在相当长的一段时间内会坚持。因此,中国的房地产市场不可能靠投资性需求来支撑。投资、投机性需求去掉以后,剩下的主要是自住性需求,自住性需求在三五年内应该是常数,今年不买,可能明年就要买。这不像投资性、投机性需求可以买四五套,也可以买四五十套,那是没法估计的。所以,市场在三五年的周期中大致是稳定的,没必要为成交量短期内的上升下降而担忧。