房地产央企:以退为守?

房地产央企:以退为守?

一方面是“史上最严厉的房地产调控政策”，另一方面是“地王”频出，下半年之初，压抑了很久的房地产市场格外抢眼。

从6月份开始，“北上广”都有新“地王”出炉，房地产市场似乎一夜之间由冷转热，以致国土部下发紧急通知：坚决防止房价反弹。

北京新地王万柳地块因优质地块，引起包括融创、保利、万科等在内的多家知名房企的关注，然而，7月10日，就在北京万柳地块开始竞拍之前几分钟，保利和融创联合体宣布退出，变为融创独自作战。

保利地产声明显示，保利退出的主要原因是“目前正值房地产调控关键期”。事实上，保利和融创一度被业内看成是该地最强有力的争夺者。

业内人士也表示，万柳地块的诞生充满了很多非市场化的色彩，比如设定上限、延期和央企退出，这是一种对市场的干扰行为还是在调控和市场之间设立的平衡点？

但无论如何，央企再一次做了顾全大局“听话的孩子”。

央企地产：以退为守？

融创中国董事长孙宏斌在地王产生后表示：祝贺中赫竞得万柳地块，这块地是非常稀有的优质地块，相信中赫能做出好产品来。很多媒体朋友打电话，问我感受，我说我们喜欢这块地，但我们从来没有志在必得的地块，合适就拿不合适就不拿，我们有我们的上限，我们有我们的纪律，必须遵守。市场有很大的不确定性，每个人必须自己做判断，自己承担风险。

对此，任志强曾在其微博上公开质疑：央企退出地价就不高吗？

在宏观调控的大背景下，又要一次次退让，同样面临生存压力的央企把重点转向了商业地产。

在保利地产日前发布的社会责任报告中，该公司以“双轮驱动”的发展模式，不断加大商业地产的投资和开发力度。目前已投入运营的商业物业面积超50万平方米，在建、拟建商业物业面积近200万平方米，从中可见其转向商业地产的“以退为守”策略。

《中国企业报》记者按照路牌广告，来到北京西南四环的一处商业地产项目看到，这个以高端写字楼为主商业地产项目，目前一期已经销售一空。

在现场记者恰好遇到了北京诺德置业有限公司常务副总经理李新春。如果不是李新春介绍，记者从诺德中心广告牌上并未找到其央企的背景。据介绍，北京诺德中心是中国中铁下属北京中铁华升置业有限公司、北京诺德置业有限公司在北京开发建设的第一个大规模商业地产项目。

另据公开资料显示，保利地产在上半年的表现着实履行了“以抢为先、积极出货”的态势，以6月份单月销售155亿元的新高为上半年画上了完美的休止符的同时，也将半年销售送上了历史高位：共实现签约金额502.96亿元。

“捂”不住的“刚需”

作为高端商业地产，并未见任何高调宣传的北京诺德中心已经全部售罄无房可卖。业内人士表示，“刚需”确实存在，只是不能只看住宅性地产，高端写字楼的“刚需”确实存在，北京诺德中心就打出了“用七八年的租金买一个属于自己的写字楼”的理念。

据李新春向《中国企业报》记者介绍，诺德中心在建设之初，就将目标群体做了细分，把客户分为纯投资类客群(占25%)和自用类客群(占75%)，其中投资类客群主要以地缘性投资者、泛北京投资者和外地投资者为主；自用类客群主要依托区域内或邻近周边聚集的商务区中的国有大中型企业和股份制企业为支撑，中小型商贸企业为辅助。他同时向记者表示，“通过销售情况表明，这个定位是精准的。其销售中有整栋楼定制整售的，有客户一下子要好几层的，也有同时要好几套的，零售的情况也很乐观。”至于具体的销售数据，李新春指出，作为公司机密，就不方便透露了，但他同时向记者承认，目前大型国企二三级公司购买写字楼的需求最大。

戴德梁行判断，北京的写字楼紧张状况不仅将在2012年继续维持，甚至直到2015年之前都难以缓解。预计，至2015年，北京写字楼的总体存量将达到825万平方米。因此，戴德梁行认为，未来三四年，北京的甲级写字楼仍将处于紧俏状态，写字楼市场的租金增长势头将依然强劲。

“既可以自用，也具有投资价值，房地产项目热销离不开市场和区域这两大重点因素。事实证明，刚需是存在的。”李新春颇为肯定地对《中国企业报》记者说。

不过，对商业地产的市场前景，很多业内人士也都持谨慎乐观的态度。随着房地产宏观调控对住宅的限购、限贷，众多房地产商都把目光转向了商业地产，“虽然说商业地产或将引领未来10年房地产发展，但是商业地产跟区域位置、经济发展、交通条件、政府决策、生活水平、人员层次都有着直接的关系，假如开发商对商业地产一哄而上，局部地区肯定会存在房地产泡沫，所以要谨慎面对。”李新春表示。

当然，对于调控，成熟的房地产企业是非常赞同的，万科总裁郁亮曾公开表示，2008年宏观调控的时候，其实我们本来就应该去完成这个调整的，但就像洗澡一样，洗到一半突然把我们拉起来了。拉起来之后过两年再洗一次澡，我真希望我们一次洗完算了。

《中国企业报》记者在采访中发现，房地产企业普遍希望行业能步入正常轨道。“我希望房地产是个正常的行业。”在融创中国董事长孙宏斌看来，正常的行业是有波动的，即有好的，也有不好的时候；有挣钱的项目也有不挣钱的项目；有挣钱的公司，也有不挣钱的公司。而不正常就是所有的公司都挣钱，所有的项目都挣钱，或是所有的公司都活不下去了。

房地产企业DNA重要吗？

兰德咨询总裁宋延庆认为：面对新的市场环境，每一家房地产企业一定要警醒地认识到：市场形势和竞争格局确实已经发生了根本性变化；如果没有“归零”的心态和勇于创新、转型、变革的勇气，就极有可能不进则退，甚至被洗牌出局。

广东保利地产开发有限公司董事长余英表示：“优秀源于决策和执行能力。作为房地产领军企业，保利地产总能在逆势中脱颖而出，2012年上半年保利地产销售额502亿元，优秀源于军企的DNA，源于非凡的决策能力和强大的执行能力！”

那么，房地产企业的DNA真的重要吗？

“当然重要。”李新春回答，“诺德中心当年拿地、当年开发、当年主体竣工、当年销售、当年回款的诺德速度，绝对是只有央企才能做到的。”

“在这里不妨透露一下，诺德中心的一号楼就是作为我们中铁建工集团的总部来建造的，而且马上就要投入使用了。这足以证明我们高端的建筑品质。”李新春面对记者的质疑，显得自信满满。

保利董事长宋广菊曾称：“保利地产的模式是‘今年拿地，今年开工，明年销售’的快销模式。”业内分析，结合上半年的销量，按照其以销定产的原则，保利下半年拿地、开工量将明显增多。

“央企作为一个集团品牌，其产品质量能具有几十年甚至上百年的保证，这在门槛不高的房地产行业绝对是一个优势。”李新春向记者介绍，“而且，无论从原材料采购，到施工质量、售后服务，央企的各项监控体制都已经制度化。”

房地产投资对中国经济有多大拉动力？从2011年数据看：全国房地产开发投资61740亿元，直接占GDP总量47.2万亿元的13.1%；再按1：2.86的拉动力公式计算间接作用，拉动60多个相关产业产出占GDP的37.5%；两者相加占GDP总量50.6%，即一半。

房地产对经济的拉动作用毋庸置疑，但政府部门并不想房价过快增长，出路何在？业内人士表示，应学习大禹治水的办法：一是引导房地产资金转向旅游、文化、养老、园区和工业；二是开放垄断行业，引入民间资本；三是拓展居民投资渠道，实施住宅证券化；四是通过税费调节高端住宅市场，用于社会保障建设。