SOHO四指标开拓商业地产城市

专访SOHO中国董事长潘石屹SOHO四指标开拓商业地产城市

这轮房地产调控政策从2010年4月开始，到目前为止已经进行了两年，国务院、地方政府以及相关部委先后出台了国四条、国十条、国八条、部分城市限购令、房产税试点等政策。SOHO中国董事长潘石屹接受了记者的专访。

哪一类开发商风险最高？

问：您怎么评价这一轮的房地产调控政策？

潘石屹：对房地产调控已经有很长时间了，可是从去年开始的限购政策跟税收政策、土地政策、信贷政策调控是完全不一样的，它是一种行政手段的调控。从目前来看的话，只要严格执行限购的城市影响还是非常大的。一开始的时候，估计影响还不大，因为既有钱又有购买资格的人还比较多，到了去年下半年开始凸显出来。

问：根据您的观察，受限购影响，地产商的资金链是不是比较紧张？

潘石屹：确实。我也看到好多住宅开发商整个的存货量很大，销售也是不断下滑。如果是存货量大，销售再不断下滑的时候，一定会影响到这个企业的资金链。

问：您觉得目前哪一类开发商面临的风险最高？

潘石屹：目前从开发商来说，衡量的标准只有一个，就是它的负债率是高还是低。无论你是大开发商也好，你是小开发商也好，无论你在一线城市开发也好，二线城市开发也好，只要你的负债率高，目前都是非常危险的。

问：现在有没有开发商已经到了要破产甩卖的境地？

潘石屹：这个我就不说了吧，呵呵。我还是希望同行，希望所有的开发商都能够度过这样一个危险期，都能够健康地活下去。

尽管中央政府对房地产市场的调控态度非常坚决，但依然难挡一些地方政府的微调冲动。2012年2月，广东中山市将限价标准由原来的5800元/平方米提高到6590元/平方米，这是首次有城市提高了限价标准。而在去年10月，佛山市有条件放宽限购条件的政策无奈遭遇连夜刹车，上午出台的政策，晚上就被收回。同样，芜湖楼市新政出台还未超过三天便被叫停。

问：对于中央的房地产调控政策，二三线城市地方政府有微调的冲动，但微调政策通常比较短命。那么您怎么分析地方政府的微调冲动？

潘石屹：因为最近一些年，地方政府的财政收入对于房地产行业发展的依赖性是非常大的，所以当限购政策实施之后，开发商的日子不好过，地方政府的日子也不好过。在这样的情况下，有几个地方政府就想把限购政策适当地放得松一点，出现了这些微调的政策。可是我们看到，中央政府在这一点上是非常坚决的，有几个城市在把限购政策放松之后，中央政府马上就叫停了。从叫停这个现象的背后就看出来，中央政府对这一次宏观调控的决心和对住宅限购的决心是非常大的。

问：如果让您预测的话，您觉得什么时候中央的房地产调控政策会出现比较大的变化，甚至说取消限购？

潘石屹：这个完全不知道。如果我们看一些利率的调整，存款准备金的调整，我们都会看一看GDP的增长怎么样，通货膨胀怎么样，而这个限购政策，它是一个特别主观的一个政策，所以我觉得这个没有一个可预期性。

不考虑北京、上海以外的城市

2012年3月14日，SOHO中国在香港公布了2011年全年业绩。2011年，SOHO中国共实现营业额56.85亿元，净利润为38.92亿元，同比增长7%。同时SOHO中国的合同销售额达109亿元，同比下降69%。

问：2011年，SOHO中国的销售额同比下降69%，是上市以来第一次没有完成销售目标。这是什么原因导致的？

潘石屹：确实，公司成立十几年的时间，2011年是我们遇到银根最紧的一年，所以第一次没有完成销售计划。可是这个背后是，当市场好的时候，我们加大销售力度，同时进货时价格都比较高，所以进货要适当地慢一点。像前年，公司销售了238亿元，采购的土地和项目还不到60亿元。去年，我们的销售不行，只有110多亿元，可是我们进的项目和土地花的钱也只有154亿元。所以，高的时候我们就出货，低的时候我们就进货。

问：业绩下滑了，是不是说明SOHO中国在公司管理上出现了问题？

潘石屹：管理是要不断地调整的，没有一个一成不变的管理方式。对SOHO中国来说，我觉得它的长项，最关键的是在于不断地能够做出创新的、与众不同的产品，我觉得这个是我们的核心竞争力。

问：SOHO中国今年的销售目标是230亿，这是要把去年的实际完成额翻番了。那么靠什么来完成呢？

潘石屹：有两点，第一点就是去年销售额较低，除了市场银根紧这个原因以外，剩下的原因是我们自身的原因。我们在去年的八九月份才大量拿到预售许可证，而在去年前半年，市场比较好的时间，我们是没有东西可以销售的。今年，我们有超过300亿元的销售额，完成230亿元我觉得是有可能的。另外，作为办公楼和商业的市场，90%以上的客户不是购买房子自己用，而是作为投资产品，再租给别人。去年的四季度，北京写字楼的租金同比上涨了50%，上海写字楼的租金同比上涨了17%，这样的高速上涨为公司销售打下了一个很好的基础。

问：这份业绩中也有提到，除了北京、上海这样的城市，SOHO中国不考虑在其它城市拓展项目。这是为什么？

潘石屹：这个实际上是我们的一个商业判断，就是北京和上海是可以做商业地产的。我们一般是通过四个指标来看。第一个指标，就是看这个城市GDP总量够不够大，我们看到北京、上海这两个城市，从GDP总量上来说是足够大。第二，看这个城市富裕不富裕，就是人均GDP高还是低，北京和上海一定是排在中国城市最前面。第三个指标对于做商业地产特别重要，就是分析一平方公里的城区面积上面能够拥有多少GDP，能够产生出来多少GDP。这样的话，就反映出这个城市的商业密度。这个指标的话，上海的指标要比北京的指标好，因为北京的城区面积是上海城区面积的三倍。第四个指标，也是最重要的一个指标，就是看第三产业———服务业占GDP的比重高还是低，这个指标北京是最高的，北京达到75%。所以通过这些指标来看，其它省会城市比起北京和上海来说还差得多。（网易《财经会客室》供稿）