浙江楼盘“一房多证”遭限购令狙击

浙江楼盘“一房多证”遭限购令狙击

为规避“90/70”政策，开发商将一套大房子拆分成两三套小房子出售；不料遭遇限购令狙击，二套房甚至三套房无法办理贷款，即便勉强办理贷款，利率却大幅上调。在“90/70”政策与限购令的双重夹击下，“一房多证”引发的利益矛盾凸显。

近日，浙江象山的一些购房者向《中国企业报》记者反映，他们所认购的象山银亿房产开发有限公司（以下简称银亿房产）开发的世纪花园小区因一房多证而办不了银行按揭，使得购房者迟迟不能收房；而部分拿到房子的业主，贷款的利息也大大提高了，政府职能部门做出的行政处罚又加剧了他们的利益损害。

这究竟是怎么回事？为什么一房会出现多证？银行为什么办不了按揭贷款？带着这些疑问，《中国企业报》记者赶赴浙江象山展开了调查采访。

255户疑似“一房多证”

世纪花园坐落在象山县丹峰东路，属于象山的高档楼盘。记者在现场看到，十几幢高层住宅目前已经全部竣工。小区内中央正对大门处建有一座水池，小桥流水人家显示着诗情画意的韵味。然而，这些看似大气、优美的建筑并没有让购房者满意。

业主王其国告诉记者，这座水池原来说是建游泳池，现在缩水一半，变成了现在的戏水池，而地下车库严重漏水，都曾遭到业主们的投诉。

尽管已经拿到了房子，但王其国一点也高兴不起来。他告诉记者，按照与开发商签订合同时的约定，贷款年息只有3.46%，而由于开发商的拖延，使得后来银行利率提高，最后他所购买的房子的贷款利率达到5.049%，几项加起来使得贷款25年的利息要多出20多万元。

相对王其国，柴林旭显然更不幸了。他由于之前已有一套房子，现在的房子又有两本房证，按照限购令规定无法办理按揭贷款，所以至今也没有拿到房子，而首付款却早已支付给了开发商。

而让10号楼的王华疑惑的是，本来给儿子挑选的是一套复式楼，而现在选购的这套房子居然有三本证。

王华告诉记者，他买这样一套房子等于买了三套房子，按现在的政策，也办不了银行按揭，所以至今他也没有拿到房子。另外，就算能够办理按揭，按照他们这种情况，银行利息也将付出更多，而首付款都早已给了开发商。

记者在世纪花园业主提供的一份《象山世纪花园业主相关资料》看到，像柴林旭、王其国一样涉及一房多证的业主总共有114户，其中一房三证的20户。而记者通过其他渠道从象山县人民法院获得的信息，整个世纪花园类似的情况有255户。

“90/70”政策“巧遇”限购令

2006年5月29日，建设部等九部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（以下简称《意见》）。其中规定：“自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”

记者从象山县规划局给世纪花园的经济技术指标上看到，整个世纪花园建设用地面积为77653平方米，建筑面积183918.8平方米，总户数为1434户，其中90平方米以上和90平方米以下各占50%。

象山县规划局副局长王忠凯否认存在一房多证。他认为就是小套并大套，买两套（或以上）实际上是为了买一大套，他们签订的购房合同也是签订两套房子两份合同。而之所以现在会出现一房多证的说法，是因为正好遇上“90/70”政策与限购令交叉，使得一些购房者办不了贷款而买不了房子或者因银行利息提高而损害了这些人的利益。

争议的焦点就在开发商与购房者之间签订的一份《商品房买卖合同》补充协议上。记者看到，该补充协议指出，为增加居住的舒适度和户型的合理性，乙方作为该两套（或以上）商品房的买受人，拟对上述两套（或以上）按一个套型配置各种功能空间，并委托甲方（银亿房产）提供变更户型的额外服务。户型变更后，该两套商品房将无法单独满足居住使用要求。该补充协议还指出，所购任何一套商品房因甲方（银亿房产）或乙方（购房者）因违约达到退房或者解除合同条件的，则所签订的另外一套（或以上）的《商品房买卖合同》和其他文本自动同时解除。

为了解购房合同以及补充协议的情况，记者找到了位于象山县天安路153号绿叶大厦13楼的银亿房产办公室，一位徐姓总经理以开会拒绝了记者的采访。

“这一补充协议非常明确，就是这些购房者所购买的两套（或以上）的房子既不能单独使用，也不能单独出售，完全是霸王条款。”浙江泽鸿律师事务所律师史慧峰对记者如此表示。史慧峰指出，就算这些购房者签订了这份补充协议，也不能掩盖开发商和政府职能部门的错误行为。

处罚能否成为合法的理由

事实上，对于世纪花园的违规建设，象山县规划局曾对此作出了行政处罚。

2011年5月12日，象山县规划局对银亿房产建设的世纪花园违反规划改变套型面积作出行政处罚书（象规初字［2011］第036号）。象山县规划局依据《浙江省城乡规划条例》第四十一条对此作出了317.24万元的行政处罚，并指出要按照规划批准要求整改。

而就在同一天，象山县规划局对银亿房产开发的世纪花园换发了此前2008年8月28日颁发的《建设工程规划许可证》。

还是在同一天，象山县规划局对世纪花园颁发了《浙江省建设工程规划核实确认书》。而之后，银亿房产根据《建设工程规划核实确认书》对世纪花园进行了竣工验收。

“这是严重的以罚代法，以罚代批的行为。”史慧峰指出，世纪花园规划住宅总户数为1434户，银亿房产实际上只建设了992户，严重违反了规划许可批准的内容。

而象山县规划局副局长谢晓华在接受记者采访时表示，他们对开发商作出的行政处罚，既要考虑到合法性，也要考虑合理性。一方面，世纪花园整个项目没有突破规划指标，容积率、建设密度、幢数等都符合审批指标；另一方面，由于整改必定会破坏这些房子的套型配置空间，所以真正改正是不实际的。与此同时，购房者与开发商又签订了购房补充协议，都是双方自愿的。

据了解，目前，柴林旭以及王其国已经上诉至象山县人民法院，要求象山县规划局撤销其作出的象规初字（2011）第036号行政处罚决定书，并要求象山县规划局重新作出处罚决定。而就在本报截稿前记者获悉，目前已经又有六位世纪花园的购房户向象山县人民政府以及七位世纪花园的购房者向宁波市规划局提起行政诉讼，要求其撤销象山县规划局（象规初字［2011］第036号）行政处罚决定书，并要求象山县规划局重新作出处罚决定。

对于事态的发展，本报将继续关注。