房地产投资的另类冲动

房地产投资的另类冲动

一方面是严峻的调控政策形势，另一方面是企业发展的“刚性需求”，房地产企业将如何破局？

4月13日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议强调：巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复，采取有效措施增加普通商品房供给。

在国家严厉的调控政策压力下，有家勇敢的房地产公司申请了破产。4月9日，杭州余杭区法院已受理西城时代家园开发商金星房地产公司破产案，这将是本轮房产调控政策下杭州地区，乃至长三角，甚至国内第一家因资金链问题申请破产的房产公司。开发商资金链普遍“紧绷”，追求高速换手与扩张的企业最有可能率先“扛不住”而破产倒闭。

在本轮楼市调控背景下，房地产热点城市首现破产，加上今年出现在长沙、鄂尔多斯等地的中小企业老板“跑路”事件，是否预示着调控威力的最直接显现？是否将有更多房企面临生存危机？

大房企转战三四线城市

“房地产行业的暴利时代已经结束，如今已开始转战三四线城市。”K8黄金投资集团副董事长全亮在接受《中国企业报》记者采访时透露，“因为三四线城市具有地价便宜、不限购等优势，得到了有实力地产商的青睐。我们刚刚促成一个政府与房地产企业的对接。”

据南昌房地产信息网显示，3月南昌市新建普通住宅共成交2729套，月总成交面积为28万余平方米；南昌市区非住宅产品月成交总套数为1258套，成交总面积约为10万余平方米；总成交量环比仍在增长。

今年春节一过，保利地产在南昌的4个项目———保利国际高尔夫、保利半山国际、保利东湾国际和保利香槟国际都推出了房源，除住宅外，还有别墅、商业等。在南昌高新区，除保利地产项目外，绿地新都会、中兴和园、恒大名都、湖韵天城以及凡尔赛宫也都推出了新房源，这些新房源既有适合刚性需求的普通住宅产品，又有适合投资型需要的公寓产品，还有适合改善型需求的110平方米以上的产品，产品类型多样，这为市场购房者提供了充足的房源。

在加大三四线城市投资的同时，房地产产品的品质也在悄然提升。《中国企业报》记者在刚刚结束的中国制冷展了解到，今年展会新增加的房地产企业与制冷行业对接洽谈会受到房地产企业的格外关注，房地产加装智能设施已经成为三四线城市的主流。当代节能置业股份有限公司总工程师陈音在接受《中国企业报》记者专访时介绍，当代节能在长沙、南昌、武汉投资的房地产已经全部加装取暖设施，率先打破了南方居住房冬季没有取暖的惯例，同时提出“5元过冬”的理念，大大搅动了南方三四线城市房地产市场。

另类选择或可柳暗花明？

拿地，永远是永恒的主题。

一位业内人士向《中国企业报》记者介绍，对于房地产企业来说，资金和土地储备是硬指标，哪一项都不能断。而如今的房地产开发早已不是当年的“先拿地、再用地抵押货款”的“空手道模式”，一些资金实力雄厚的房地产企业如今正在悄然进行土地储备。

在两年不到的时间内，SOHO中国公司先后斥资50多亿元收购了外滩SOHO、虹桥SOHO、复兴路SOHO，完成了“从无到有、从有到多”的华丽进军。包括曹家渡项目在内，SOHO中国在上海已有的5个项目皆位于黄金商圈，分属南京西路、外滩、虹桥交通枢纽、淮海中路和长寿路繁华地段。同时，在今年3月的年度业绩电话会议上，潘石屹向媒体记者透露，公司握有超过200亿元的现金，今年准备斥资150亿元在京沪两地收购项目，两地采用“五五分”的战略比重。

于是，一些新的概念也成为房产企业拿地并争取政策倾斜的工具。旅游地产、养老地产、医疗地产、教育地产、工业地产……“层出不穷的地产新概念让人眼花缭乱，但其真正效果如何目前还不好评价。”业内人士对《中国企业报》记者说。

然而，如何把这些“炫”概念真正做实，目前没有一个成功案例。

房地产企业的另类华丽转身

面对政策和资金困局，一些房地产企业也开始了无奈的转身———用土地换资金。这也说明无论是地产商，还是二级市场的地产股资本，都在寻求一种退出机制。

然而，退出后的资本还是要投资，投向哪些方向目前也尚在探索阶段。

3月31日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强来到位于海口市海甸岛的社会养老机构考察调研，“养老”因此而成为业界关注的热点。

根据联合国人口基金会的调查显示，目前，我国65岁以上的老年人口已经接近1.3亿，而到了2050年，这个数字将会达到3.32亿，超过总人口的23%。人口老龄化问题在我们这个发展中的人口大国，表现得尤为严峻。

全亮向《中国企业报》记者介绍，很多人都知道，中国已经进入了人口老龄化时期，养老概念是一个很大的市场，养老地产从拿地、立项上都会得到相关的政策倾斜，但是，由于对于硬件、高端物业配套、医疗便利等需求，致使目前没有一家房企探索出成功模式。

业内人士向《中国企业报》记者表示，资本进入后没有退出机制也是主要障碍。据全亮介绍，目前一些险资如泰康人寿、中国人寿等都在投资养老地产。

记者多方联系到李克强副总理调研的恭和苑，然而，其投资方乐成老年事业投资有限公司否认是养老地产，同时向记者强调乐成养老只是一个养老服务提供商，恭和院是其直营连锁品牌。记者随后在其官网上查到相关资料显示：乐成从地产投资到涉足教育领域再到投资养老服务业。可见从房地产投资商到投资教育和养老服务业，曾经的房地产商彻底转身后，似乎并不想再提及当年的身份。

这也或许证明了养老地产等概念并不适合于房地产行业。但房地产企业欲完成华丽转身，如何面对企业原有经营模式、思维模式，可能也将成为一个新课题。