治理小产权考验政府智慧

治理小产权考验政府智慧

一直以来，政府对小产权房的治理之声不绝于耳，最近几年来，住建部和国土部多次开会或下发通知，反复申明：购买小产权房有风险，要坚决叫停。但这些禁令和楼市宏观调控政策一样，发出之后，依旧阻挡不住小产权房产销两旺的局面，市场份额以几何级数上升。

国土资源部今年2月21日召开新闻发布会宣布，今年将选择部分城市开展小产权房清理试点工作，为启动全面清理工作做好政策储备。小产权房将不予确权发证，不受法律保护。

超过开发商10年建设总量

据有关资料显示，中国目前小产权房已达60多亿平方米，超过了开发商10年来的建设总量。

低廉的成本导致了相比于大产权房较低的销售价格，从而形成了小产权房独特的生存空间。

有关部门曾对北京300多个楼盘展开调研，结果发现，在售小产权房楼盘约占整个市场的18%。个中缘由与执法力度有关，但也与小产权房开发中的巨大经济利益有关。

小产权房的一个重要特点是：大多数小产权房都是由乡镇政府或村委会主导开发。其操作流程是：村委会（或农民）低价卖地—乡镇政府（或村委会）批建—投资商建设—大多中低收入者争购。利益链条上的任何一环，都获取了巨大的经济利益。小产权房的建设比商品房开发更为简易，绕开了层层行政审批手续，未缴纳土地出让金和名目繁多的相关税费，所以，虽然建筑成本与商品房相差无几，却以低廉的价格吸引了众多的购房者。有调查显示，一般小产权项目的均价仅为大产权商品房售价的40%左右。

在此背景下，一些城市的近郊农村纷纷效仿。在北京，小产权房遍布通州、顺义、怀柔、密云等郊区。业内人士估计，北京已售和在建的小产权房很快就会超过1000万平方米。

对此，著名经济学家李开发就认为，小产权房的兴旺是老百姓用脚投票来表达对高房价不满的一种选择方式。

国家清理整顿小产权房的政策与小产权房的身份之困不期而遇，是留是拆、如何进行区别性拆除、拆除的是否应予以赔偿、赔偿标准又该如何计算，正考验着政府当局的智慧。

治理难题待解

随着有关部门再次明确表态清理小产权房，一些炒房客萌生退意。在深圳龙岗区的一处小产权楼盘，一套原本标价45万元的小产权房被炒房客降价5万甩卖。此外，随着深圳商品房成交量的持续下跌，小产权房也开始不好卖了，一些小产权项目甚至出现了20%左右的降价。加上近期国家要整顿小产权房的消息频传，一些原本打算购买小产权房的购房者开始犹豫，不再像之前那样乐观。

住建部村镇建设司副司长赵晖明确表示，小产权房治理将越来越严厉，其中正在新建、续建的小产权房将予以拆除取缔，对政策出台前销售的已建成房屋，将进行清理。

但是，对于如何界定保留房屋的身份，又如何进行区别性拆除，拆除的是否予以赔偿，赔偿标准又如何计算等一系列问题，十四部委正在研究治理政策。

国土部对小产权房治理的一个重要思路是：一案一处理。由此看来，针对不同时间和不同地点的房屋，可能采用不同的处理方法。但这也意味着，治理过程中有很大的政策弹性，而具体执行政策的基层政府，作为小产权房开发的参与者，他们的治理结果很难让人猜想。

按照之前国土部有关小产权房是违法建筑的定性，理论上小产权房很可能会遭拆除。但是，“强制拆除会造成社会不稳定因素和巨大浪费。”全国人大代表邱玫曾表示。

“即使耕地上建的房子，简单采用拆除的办法可能导致两败俱伤，或者多方受损。”全国政协委员、清华大学教授蔡继明指出，“对小产权房进行清理整治，要切一刀，但是千万不能搞成‘一刀切’，要区别对待占用的是建设用地还是农用地。”

“治理过程中，要区分好责任。”北京隆安律师事务所尹富强律师接受《中国企业报》记者采访时认为，对于一些占用耕地、乡（镇）政府颁发了小产权房产权证明的，购房人是基于对基层组织的信任，因而地方政府应该对最终造成的财产损失承担赔偿责任，以塑造政府的公信力和打造诚信政府；而对于不作为官员，应追究责任。

面对小产权房的“死活”，多位专家开出的药方相似：对符合城市总体规划和用地规划的，可以责令补办手续、补交土地出让金和税费。在此前提下，可根据不同情况，核发区别于商品房的产权证。

但是，此种思路有一定操作难度。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭撰文指出，现在很多小产权项目已经销售完了，开发商挣完钱就没影了，这些土地的出让金由谁来补交？如果由购房人来承担，一是土地出让金的数目不小，二是会被指“不公平”。如果由当地村委会来出，村委会哪来那么多资金？

仅就目前的处理意见而论，各界的质疑声仍然不断。SOHO中国董事长潘石屹就宣称，如果将一部分小产权房转变成商品房，就会大大增加商品房流通市场的供应量，从而对二手住宅价格造成很大冲击。

北京大学法学院教授王锡锌特别指出，小产权房集中清理整治的目的很重要。如果是为了让一些地方政府获取土地的高额溢价，就可能会让一些农民、集体土地的所有权人利益受损，而地方政府获利，又可能违背中央十四部委清理整治的目标。

小产权房的命运，悬而待决。