60亿平米小产权房生死命悬

凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护60亿平米小产权房生死命悬

王利博制图

2月21日，国土资源部有关负责人表示，今年将在部分地区进行试点，为全面清理“小产权房”作制度和政策准备。目前中央要求各地对农村集体土地进行确权登记发证，凡是小产权房不予确权登记，不受法律保护。

与此同时，北京市国土资源局怀柔分局执法队原负责人曹建明因玩忽职守罪，被法院判处拘役6个月，缓刑6个月。这也是北京在小产权房查处过程中，首例追究国土资源部门负责人刑责的案件。

这意味着，治理小产权房的“雷声”终于变成了落地的“雨点”。

强拆“水岸江南”

对小产权房的治理，多年以来叫停之声不断。但是真正的动手，是在2010年5月，随着10多台挖掘机的挺进，北京市怀柔区杨宋镇梭草村“水岸江南”小区，32栋崭新的仿古四合院被夷为平地。

记者获悉，市国土资源局怀柔分局执法监察队原负责人曹建明，被怀柔法院以犯玩忽职守罪判处拘役6个月，缓刑6个月。这是首起因查处小产权房不力追究国土部门干部刑事责任的案件。伍陆风情公司老总及其前妻以及梭草村的两名村干部也分别被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判刑。

从北京市北五环北行35公里，即到怀柔区杨宋镇梭草村。“水岸江南”小区旁边的潮白河已经干涸。东侧是小区一期项目。高高的围墙内，49栋大量闲置的仿古四合院，白墙灰瓦，杂草丛生。西侧是二期，近万平方米新建房屋已被强拆。“2010的时候就全部拆了。”一位当地人说。

同是“水岸江南”的房屋，命运却不同。81栋房屋，一期49栋安然无恙，二期32栋却转眼成废墟。因为按照国土部2010年5月4日的督察公告，只“对尚未销售的，和2007年12月30日以后新建、续建的房屋予以拆除”。小区南面的一块荒地，是三期项目，业主们买地后却没有开建。

“水岸江南”开发商是北京伍陆风情生态种植园有限公司(以下简称伍陆风情公司)业主，与村委会签订了《北京市共有住宅租赁合同》，房屋租期为50年，“租金”总价约40万—60万元不等。销售房屋时告诉业主，项目用地是沙荒地再利用，不是国家禁止的耕地。“我们还看到了2/3以上村民同意承包的文件，符合《土地管理法》和《农村土地承包法》等规定。”业主姚先生说。

多位村民告诉《中国企业报》记者，对于租地一事并不知情。一位村干部称：“村里只是每户收取1万元。我是去年9月4日才上任的，租地时的具体情况不清楚。”记者辗转找到原村支书线永进家，但线家人告诉记者：“线不在家，不知道什么时候回来。”

“水岸江南”开发商与村里租地后，第一期房屋建好销售，到了二三期项目，开发商不再建房，而是将土地分块“卖给”业主自己修建。可是，与业主签订合同的，是梭草村经济合作社，而非开发商。

颇具戏剧性的是，开发商伍陆风情公司在2008年初突然“蒸发”了：2008年1月30日，公司被吊销了不具备房屋开发资质的营业执照，负责人王晓晨去向不明。而此时，村委会又无力偿还100多户租户的损失。

一般认为，小产权房主要是指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡（镇）政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。

采访中，杨宋镇政府多名工作人员反复强调，被拆除房屋是“违法居住类建设项目”，不属于小产权房，因为当年开发商和村委会的承包合同上写明，土地用途是为了建“生态种植园”，开发商是私建住宅。

其实，此前有关部门就曾发话：小产权房实质是违法建筑。梭草村除了“水岸江南”外，另有三个项目上了全国挂牌督办的违法建设“黑名单”。2010年5月初，国土部的督察公告解释说，此次强拆是由于以出租为名出售集体土地建房。

占地320亩地的“水岸江南”，计划共建168栋房屋，每套300—500平方米。如今，却去了“半壁江山”。经鉴定，北京伍陆风情公司非法转让172.58亩集体土地使用权。其中，划分空白地块面积为98.33亩，用于对外“以租代售”。此外还有违法建设占地面积74.25亩，该土地已严重损坏，难以恢复原地貌。

与村委会利益捆绑的伍陆风情公司法定代表人是黑龙江省牡丹江市人王晓晨，他的前妻姚红逊是该公司股东。

早在2005年6月6日，王晓晨以北京伍陆风情生态种植园有限公司名义，与梭草村经济合作社社长张客启、经济合作社代表线永进签订土地租赁合同，承租梭草村村东300亩荒地30年。后王晓晨找来工人建设别墅，并以“长期出租”的名义对外销售。

随后，王晓晨提出，希望以村里名义与客户签订租约合同，每签一份合同，王某给村里1万元。此外，土地再续租20年。在梭草村的“鼎力支持”下，王晓晨对外发布“售楼”信息，并将空白地块对外招租。

据了解，合同约定，该公司承租梭草村村东300亩荒地，有效期30年，平地每年租金为300元一亩，沙坑地每年租金为110元一亩。在一部分“阳光棚”和仿古风格的三合院别墅建设完成后，王晓晨谋划将房屋“长期出租”，并向线永进和张克启提出，希望以村里的名义与客户签订合同，每签一份合同给村里1万元，同时将30年租期变更为可续租20年。于是2006年8月20日，双方又签订了合作招租的补充协议。这两份土地租赁协议，都未按土地管理法规报给当地的杨宋镇政府。

2005年7月到2009年9月，伍陆风情公司分两期建设仿古三合院60多套以及阳光棚中式平房等，总建筑面积74.25亩。一期的三合院价格在20万元至30万元之间，之后价格随着北京的房价一起上涨，2008年建成的二期三合院，价格迅速从40万元飙升到60万元。这些房屋，“租期”均为50年。2007年开始，伍陆风情公司还将部分土地(占地面积98.33亩)划成67个空地作为项目三期出售，按面积收费，最低价格10万元。

截至案发，121名购房者共支付房款4017万余元，梭草村经济合作社非法获利110万元。

监管不力被判缓刑

根据怀柔检察院指控，北京市国土资源局怀柔分局执法监察队副队长、队长曹建明于2007年3月至2009年8月间，对“伍陆风情园”项目的土地违法行为查处过程中，曹建明对执法队队员报请的《限期责令改正土地违法行为通知书》等法律文书不予签批，并且要求执法队员对该项目暂缓下发行政处罚等相关法律文书，致使对该违法项目未能及时予以制止。

公诉人出具了曹建明当时主管领导的一份工作笔记，其中写道：曾多次催促曹建明将调查报告书和处罚决定书等材料送过来，但曹建明就是不送。同时，曹建明下属的多份证言显示，相关调查的材料他们都已经给了曹建明，之后卡在了曹建明这个环节。公诉人认为，这些都是曹建明玩忽职守的“罪证”。

曹建明称，暂时先不下发后续法律文书的主要原因有四点：一、如果区里组织对区内土地违法建设拆除，相应的土地违法行为就会随之灭失，这样可以节省区国土分局的行政成本；二、如果暂时把这项工作放一放，可以缓解执法队人手不足的问题；三、执法队查处该起土地违法案件的基础工作做得不扎实、现场勘测也因为违法建设面积较大，出现测算不准的问题，国土分局没有进行现场勘测和查处违法建设的专项经费，这也是执法队的查处没能进行下去的主要原因；四、由于土地违法案件当事人王晓晨不配合，找不到人，致使执法队法律文书下发困难。

在审理过程中，曹建明表示认罪。其供述称，执法队在2007年3月对该生态园在杨宋镇梭草村东土地违法一案进行立案调查，但直到2010年8月25日才进行正式的行政处罚。

曹建明承认，该案从立案到最终作出行政处罚决定拖的时间过长，“我应对该起土地违法案件的查处不力负有主要责任。”

法院审理后认为，曹建明身为国家机关工作人员，在执行职务过程中，不正确履行职责，致使公共财产遭受重大损失，行为已构成玩忽职守罪。鉴于曹建明自愿认罪，法院从轻判处其拘役六个月，缓刑六个月。

王晓晨、姚红逊因犯非法转让、倒卖土地使用权罪分别被判处有期徒刑3年半和3年。线永进和张克启则被判处有期徒刑3年，缓刑3年。

“水岸江南”仅仅是小产权房中的一个样本。目前，怀柔区已拆除8000多平方米小产权房。“我们的力度非常大。”怀柔区委一官员对《中国企业报》记者说。

实际上，早在2007年3月,怀柔区就曾开展“违法房地产建设专项治理”。之后，部分项目得到控制，但2009年又再度勃兴。2010年5月4日，国土部督察公告发布后，怀柔区政府实施“拆违”工作挂钩干部考核办法，制定了具体的量化指标。5月14日，又召开会议告示，拟对“违法建筑项目”所在镇（乡）党委、政府主要负责人实施问责，直到免除职务。

链接

1992年《国务院关于发展房地产若干问题的通知》（国发[1992]61号）规定：“集体所有土地，必须先征为国有后才能出让。”

1999年，国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发[１９９９]３９号）第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售。”

2004年，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》规定，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”

2007年，《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国发2007年71号）。明确对农村集体建设用地的监管力度，严格规范纠正农民宅基地、住宅买卖的行为。

2008年1月8日，国务院办公厅又发了《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。

2010年，国务院责成由国土部、住建部牵头，中央14个部委成立了小产权房整治处理领导小组。对已经存在的小产权房，国土部正在组织调查，研究试点具体措施，在试点的基础上总结完善政策，妥善处理。

2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策发布，明确指出小产权房不得登记发证。

2012年2月，国土部发言人表示将于2012年试点清理小产权房。