楼市调控博弈暗涌不断

调控微调“风”起，“深冬”楼市或转暖?楼市调控博弈暗涌不断

冷清的工地本报记者林瑞泉/摄

今年两会，楼市仍然是代表委员关注的热点。“而网友最关心的两会议题问卷调查”显示，房地产调控成为关注度第一的话题。

两会前夕，住建部再次重申房地产调控政策绝不会松动，不少专家表示，楼市调控不会轻易放松。

在“史上最严厉”的政策调控下，我国楼市终于从狂热回归理性。然而近期一些地方政府对调控政策“微调”的小动作，楼市调控博弈“暗流涌动”，引发了人们对楼市调控可能松绑、市场或转暖的强烈预期，楼市究竟何去何从？

上海新政“微调”再叫停

进入“深度休眠”的楼市似乎正在越来越强烈地刺激着地方政府的神经，“救市”或“松绑”的声音不断从各地传来。

两会前夕，上海传出消息，“外地户籍居民持长期居住证满3年，可以享受本地户籍居民同等购房资质，即可以购买第二套房”。而在这之前，安徽芜湖公布一系列关于房地产调控的新政刚刚被叫停。不过，上海的楼市政策“微调”在宣布一周之后，同样遭遇被叫停的结局。上海政府部门不得不重申将严格实施“限购”措施。

虽然上海不是第一个“吃螃蟹的”，作为楼市一线城市，却是地方政府中分量最重的一个，上海的这一举动被人们解读为“松绑”信号，受此影响一度低迷的股市在房地产板块的带动下出现回暖。

实际上，据统计，自2011年8月以来，包括上海、北京、天津、佛山、芜湖在内，先后已有17个城市出现楼市调控政策微调。具体措施涉及土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等。

自去年1月26日“新国八条”出台以来，全国70多个主要城市房价止涨，重点城市房价普遍回落，楼市调控效果初显。土地市场也由爆炒转为冷清甚至出现流拍；投资投机性需求被逐步挤出市场；楼市交易量大幅下挫。

不过，调控效果的另一面却是因楼市与土地市场的低迷给地方政府带来空前的财政压力，长期吃“土地饭”的地方政府有了楼市“松绑”的冲动。

对一些城市出现的微调“小动作”，住建部官员表示，部分城市的调整与中央政府调控要求不符，会毫不留情“叫停”。这名官员强调，绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调。

出席两会的全国政协委员、清华大学政治经济研究中心主任蔡继明接受媒体采访时表示，调控政策不能随意“松绑”，一些地方的微调政策，实际上就是“松调控”，现在不少购房人持币观望，等待调控效果。“如果现在松手将导致房价巨大反弹的灾难”。

分析人士指出，以往那种在地方政府推动之下出现的房地产市场繁荣，实际上已使房地产市场出现了“脱实向虚”的性质，阻碍了它的居住功能的发挥，市场蜕变为一个“以钱生钱”的投机领域，调控正在试图扭转这一态势，促使市场回归到应有格局。

楼市春寒乍暖？

今年以来，北京住宅成交量出现回升走势。最新数据显示，今年2月北京新房成交量环比增17%，二手房成交量环比增88%。

中国房地产学会副会长陈国强分析认为，在当前严厉的房地产宏观调控政策基调下，2012年房价的一个基本特征是“稳中有降”。

地产知名人士陈俊接受《中国企业报》记者采访时认为，今年出现的楼市回暖迹象，只是开发商“以价换量，以量换价”的结果，目的是增加现金流。经过一年多的限购，开发商的日子也越来越不好过，楼市整体处于萧条阶段。不过，“从长远来看，中国楼市将呈紧紧松松波浪式发展。”陈俊说。

作为北京浙江商会副会长的陈俊曾多次组织浙商“炒房团”到各地买房。陈俊告诉记者，由于限购的原因，浙江“炒房团”已经转战商业地产，因为商业地产并不受限购约束。

陈俊认为，随着世界经济的回暖，欧债危机缓解，今年的房价将出现小幅上涨，明年可能出现更大反弹行情。

位于天津宝坻区的京津新城项目把销售主要面向北京地区的外地户籍客户，并许诺购房可以解决户口。去年开盘期间，吸引了大批北京的购房者，但随着地方限购政策的出台，购房者犹豫了，一些交了定金的客户也纷纷退订。

售楼处的张小姐告诉《中国企业报》记者，京津新城的市场价由去年的每平方米6000元涨到每平方米6800元，不过，公司会不定期推出优惠特价房，总价比原来还低。“其实，限购问题我们可以帮你解决，只要交一万元左右费用，我们会帮您请专门的代理公司给您办理一年的社保。”张小姐说。

据记者调查了解，房价曾一度涨至万元的燕郊等北京周边楼市房价随着楼市调控的深入开始大幅跳水，一些新开盘的楼盘项目打出单价4300元/平方米起广告。

曾经涨幅最大的通州楼市也是北京市最早降价的区域，且降价楼盘数量和降价幅度均比较显著，不少房价已经跌至万元以下。

据亚豪机构监测显示，目前，北京有超过八成的在售项目有着不同程度的打折优惠，其中房价下跌幅度超过20%（相比价格高峰期）的项目就达50多个。

需根治土地财政顽疾

业内普遍认为，地方政府楼市调控“暗流涌动”，与中央调控政策博弈，主要是财政压力所致。

地方政府财政收入过度依赖房地产行业发展的土地财政，土地出让收益已经成为了许多地方政府偿还债务的重要来源资金以及推动当地经济发展的重要资本。

根据国土资源部公布的数据，2009年全国土地出让成交总价款约1.59万亿元，相当于同期地方财政本级收入32580.74亿元的48.8%；2010年土地出让收入约2.7万亿元，相当于同期地方财政本级收入40613.04亿元的66.5%。在地方有些县市，土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%，有些甚至占80%以上。

但在国家进行房地产宏观调控后，土地收入明显萎缩。中国指数研究院数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。其中住宅类用地同比减少24%。

2012年，地方土地财政收入预计将进一步下滑。很多地方政府已大幅调低土地出让金收入预期。

根据链家地产市场研究部统计，今年年初，全国20个重点城市，成交宗地数量同比大幅下降。其中，住宅用地成交数量同比降幅高达53%，一线城市上海尤为明显，目前仅成交3块住宅用地，去年同期为27块，同比下降了89%。

除土地出让金的减少外，房地产开发税费同样损失“惨重”，与此同时，地方财政开支，尤其是民生开支却在上升，债务负担越来越重，地方债清偿的压力在不断增大。

据了解，2012年，地方政府负有偿还责任的债务、政府负有担保责任的债务与其他相关债务三类共计达1.84万亿元。

业内人士分析认为，现在房地产调控成了中央政府和地方政府的博弈手段。如果“土地财政”的顽疾若难以改变,地方政府未来坚持限购从严将面临很大挑战。

专家指出，楼市调控必然会带来地方财政的“阵痛”，但从中长期看，坚持调控有利于地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖，促进了产业结构和收入结构调整。