下行难逆：房企感受春寒

一线城市楼市成交惨淡，开发商拿地量价齐跌，房企大量“消失”下行难逆：房企感受春寒

根据北京市国土资源部门提供的数据推算，北京5年后有将近2000家房企无法获得新的土地，而且每年市场都会有新的进入者，这2000家房企未来恐怕只有选择退出。本报记者任正直/摄

北京市住建委网站显示，2012年第一个月，截止到1月30日，北京新建住宅成交4435套，创2009年以来新低，均价17840元/平方米。同时，北京市土地中心网站的相关信息也显示，北京土地市场受到春节假期影响仅成交20宗地块，总土地出让金为21.92亿元，全部以底价成交。

国务院总理温家宝1月31日主持召开国务院第六次全体会议时提出，要巩固房地产市场调控成果，继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。

有业内人士向《中国企业报》记者表示，“中国楼市说到底是政策市，政策的变化带来市场的变化。现在房企们渐渐明白，政府不是要简单地压低房价或将房价调整至预期范畴，而是要通过政策调整形成房价下行趋势，使房价在此趋势中自动‘滑入’合理范畴。”

房企消失已成“潮”

2011年12月19日，北京市住建委发文称，北京东方时代房地产开发有限责任公司等473家房地产开发企业的资质证书，有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销。根据有关规定，已注销上述企业的开发资质。一定程度上，这473家公司今后将在京城楼市消失。值得注意的是，不仅是一些小型房企注销开发资质，一些大型房企如北京世茂投资发展有限公司，也在这波被注销的房企中。

从整体数字上估算，可以发现这一波房企消失潮将会持续进行，甚至会呈现加剧势头。据北京市住建委有关负责人介绍，目前北京市房地产资质有效期内的企业大数是3000家左右。而来自北京市国土部门的数据显示，最近几年来，北京市每年公开出让的经营性土地的平均供应规模不足200宗，而且今后经营性土地供应规模越来越难以超过200宗。假如以5年时间来计算，即便有1000家房企可以获得土地，原先拥有土地的房企5年内也应该开发完毕，那么这就意味着过5年后有将近2000家房企无法获得新的土地，而且每年市场都会有新的进入者，那么这2000家房企的出路或许也将是消失。

房企消失潮并不只是出现在北京。武汉市房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家。相比2010年同期，房企数量减少了200余家。

从政策层面来看，2012年楼市调控仍持续释放从严从紧的信号，一定时间内调控不会松动已是业内共识。

记者春节期间走访时发现，可能是由于春节期间放假影响，楼市仍然十分冷清，交易陷入停滞僵局。在多个售楼处及中介门店，记者普遍看到的是关店停业。

根据伟业我爱我家集团统计，1月16—22日北京全市新建商品住宅网签总量为536套，环比前一周的网签总量下跌了70.2%，与去年同期相比下跌了83%。全市二手住宅网签总量为785套，环比前一周的网签总量下跌了30.2%，与去年同期相比下跌了86.5%。

降价或转型成房企必选题

从政策层面来看，2012年楼市调控仍持续释放从严从紧的信号，一定时间内调控不会松动已是业内共识。

面对这样的形势，就连大连万达这样的国内顶级房企也在2012选择了稳字当头。1月16日，大连万达集团股份有限公司董事长王健林坦言，“对今年房地产市场并不看好，万达已经将投资计划进行调整，以谨慎为前提。”

此前，王健林也曾悲观地表示，2012年整体市场情况比2011年更困难。可以说，2012年实际上是上一次金融危机的深化或者说是深度反映。基于这一判断，万达在2011年已经适当降低发展速度，储备现金流来应对2012年可能到来的大幅下滑。

一方面对地产市场并不乐观；另一方面王健林却看好文化产业发展。“现在万达在文化产业上的投资已经超过了100亿元，是中国所有企业（包括国有企业）中投资额最大的企业之一。而且不仅投资大，效益也不错，在没有任何国家财政金融支持的情况下，每年税后回报率超过10%。”王健林介绍说。

事实上，只要转型适当，就算在这样的“寒冬”中，也并不是没有发展的机会。

“现在我们已经与当地政府达成了一致，由政府支持，企业主导。从农业项目出发走出一条新路。虽然是以比较小的农业项目开头，但如果按照我们的规划，等完成时，这个项目很宏大。”河北省某房企相关负责人在接受记者采访时这样说。

“首先，我们在得到政策支持后联合科研部门用最科学的办法搞农业。我们选择的项目是原料环节，如养猪、种苹果树等。在这些环节规模化后，我们会邀请农业企业来一起发展从而形成集群。这样做，蛋糕能做大的同时还能使各个参与的企业在细分基础上深化自身业务。企业自身能做深，集群能做大。”该负责人表示。

“然后，随着产业集群的扩大。相关物业、管理以及配套措施的建设必然会随之增加。在这个时候，我们房企就能回到擅长的老本行上。”

谈到该项目可能达到的具体规模时，该负责人表示，“如果按我们的节奏顺利走下来的话，可能会新建成5万人以上的城镇。”

而在可行性方面，该负责人表示，“该项目的所在地点离北京不到1小时的车程，所以从市场层面来说可行。同时，这样的发展模式是将所在地的农民变成产业工人，并且非常符合国家城镇化相关政策的要求。”

房价下行趋势明显

中国科学院预测科学研究中心日前发布2012年中国经济预测报告显示，综合调控政策、市场供需等各项因素，2012年商品房价格将难以维持增长趋势，转而进入下行通道，预计商品房平均销售价格将同比下降5.3%左右。

住建部政策研究中心的主任秦虹认为，当前房地产宏观调控政策存在优化空间，但不会转向，“目前的房地产市场下行趋势明显，限购政策出台后，限购城市商品房成交面积显著下滑，非限购城市11月也开始下降，公众观望气氛浓厚”。

她认为，房地产开发企业的资金的状况与2008年不同。“2008年房地产企业普遍缺钱，行业内没有发生并购案例。今年大中小型的房地产企业情况不同，有的资金紧张，有的相对充裕，房企的收益和融资的能力的结构性差异使房地产整体风险仍处于可控范围。”秦虹表示，市场没有形成趋势性一致变化，仅是结构调整，不足以支持宏观调控政策转向，“国家对住宅市场的去投资化的决心不会改变”。

秦虹认为，目前我国的房地产市场仍以结构性调整为主，未来的房价下行趋势明显。调控政策对限购城市影响较大。预计2012年市场仍呈下行趋势，但需关注之后的供应指标；房地产开发投资增速将呈较快下降趋势；地方财政收支压力将明显增大。

中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，明年房地产整体价格回落不会超过25%。局部调整和房地产市场的内部调整仍是今年四季度的主流。在房地产调控政策延续的前提下，2012年一季度，房地产市场将出现包括交易、价格、投资在内的全面回落。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，房企注销潮、并购潮、退房潮等等，这些都是表象，背后是中国楼市环境发生了巨大变化，在目前的市场环境下，楼市暴利色彩正在逐渐褪色。一方面是投资投机性需求受到抑制，市场受到冻结和分流，销售遇冷，库存上升；另一方面是融资成本、拿地成本等提高，房企资金压力巨大，现金为王渐成共识。

不过，应该看到的是，一方面高房价确实不可持续，楼市过去一直是暴利行业，房价收入比较高，严重影响民生和经济的可持续性；另外，通过经济结构的重新组合、产能的重新配置，中国经济不仅有出路，而且将找到新的发展机遇。