香港楼市泡沫破裂之鉴

香港楼市泡沫破裂之鉴

房地产占经济比重太大，长期采取高地价政策和炒楼成风是香港楼市泡沫破裂的三大根本原因。

香港和内地一线城市的房地产业有着很多相似之处。最近更有国际权威人士放言，内地房地产将出现类似香港泡沫破裂时的情景。总结香港历史上房地产泡沫破裂的经验教训，无疑对内地房地产健康稳定发展，有着直接的借鉴意义。

从二战结束1945年算起到今年，香港房地产已经走过60多年的路程，1974年是分水岭。前30年相对发展比较慢，出现过1945—1951年、1952—1958年、1959—1968年和1969—1974年四个周期。但是这些周期基本上是受外向型经济和产业本身影响，与泡沫没有多少关系，房价最大下跌幅度也只有20%左右。后30多年房地产突飞猛进，创造了“东方之珠”一个又一个奇迹，成为仅次于日本的全世界房价最高和房价收入比最高的城市，并爆发了1982—184年和1998—2004年两次泡沫破裂。前一次持续3年，房价最大下跌幅度超过30%，后一次持续6年，最大下跌幅度达到60%。

1974年伴随西方经济从石油危机中全面复苏，香港经济和房地产业重新走上“快车道”。1974—1983年房地产持续8年快速增长。这段时间里，香港成功完成了从轻纺、成衣、塑料、钟表等制造业为主向金融、咨询、公用、电讯、海陆空运输、旅游等高附加值服务业为主的经济转型，香港经济得益于内地改革开放，与华南经济融为一体，获得巨大发展空间和能量。

1977年李嘉诚的长江实业击败置地集团，获得“金钟”和“遮打”两个地铁物业的兴建权，并入主和记黄埔董事局。1980年包玉刚成功“上岸”，收购九龙仓转战房地产。这些都标志着香港的华资企业超过英资成为市场主角。同时香港十大房地产公司也已先后公开上市，通过发行股票和债券获得开发需要的巨大资金。香港经济进一步崛起更是吸引了内地、日本、东南亚和澳大利亚资金蜂拥而入，推动房地产一派繁荣，也造成房价和地价急剧上升。

1981年和1997年是香港楼市最繁荣的年份，但是也正是此时吹响了泡沫破裂的前奏曲。1981年香港房价已是世界第二，10年前仅为加拿大的50%，10年后反超加拿大三四倍。从1974年房地产开始复苏到1981年，香港房地产市场以及房价已经连续7年强劲增长，房价中位线高达居民收入中位线的17倍。虽然办公楼空置率高达20%、住房贷款利率高达18%，香港房地产仍然表现出严重的供不应求，炒楼现象蔚然成风，结果以泡沫破裂告终。1984年中英联合公报公布，一切不确定因素悉数扫去，香港房地产再次进入“快车道”。

1995年已经连续十几年强劲发展的香港楼市出现强烈回调现象，房价曾一度下跌20%以上。但是只有一年多时间，严格的控制刚刚过去，同时在“九七”回归“利好”下，各方一致看好后市和香港未来，买家涌入，房价不跌反而再次上攻，制造了又一个泡沫奇迹。

造成香港房地产泡沫破裂的原因很多，主要有三点。第一，比重长期太大依赖性太强，同时又受到强烈的地域限制。1/4居民住在填海造地上，“弹丸之地”的香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，与制造业和金融服务业“三足鼎立”。财政收入长期依靠土地批租收入，1980年为36%，加上其他房地产相关税收高达45%。同年建筑业产值占生产总值的23%，加上设计、律师、测量、中介和物业管理等服务性收入，物业交易和出租收入占ＧＤＰ30%。房地产投资长期占固定资产总投资的2/3。房地产股历来是第一大股占总市值1/3，股票和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，开发商和居民贷款始终占银行贷款总额的30%以上。

第二，长期采取高地价政策，造成地价和房价长期上涨太快。1960—1980年香港工业、商业和住宅用地批租价格分别上涨了281倍、74倍和82倍。1984—1997年香港房价年平均增长超过20%，其中1990—1994年“豪宅”猛涨了6倍，甲级办公楼猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘猛涨近3倍。房价中位线长期是居民收入中位线的8倍以上，不少年份为14倍甚至更高。房价大幅度上涨后，居民还贷压力巨大，很多居民从每月收入40%用于还贷上升到60%甚至80%。上世纪，中环湾仔尖沙咀等中心区域每平方米房价已经高达十几万港元，元朗屯门等新镇地区也要3—4万港元，而大部分居民年薪只用十几万甚至不到10万港元。新界一套280万港元的房子只有63平方米，100万港币的只有25平方米（都是建筑面积）。

第三，房价上涨太快形成巨大的财富效应，炒楼成风。房价上涨太快之时必是炒楼成风之日，炒楼越烈也就说明离泡沫崩溃不远了。由于地少人多资本集中，香港房地产投资回报率长期比世界其他主要城市高2—3倍。在房价狂涨的时候短期炒作更加有利可图，转手之间就可以赚个20万50万港元。上世纪年代最著名的案例金门大厦20个月里四次转手总价从7亿港元炒到17亿港元。炒楼为生的佳宁集团空手倒卖，又通过上市筹措资金进一步炒楼，三四年里资产过百亿跻身十大房地产企业，最终因泡沫破裂清盘破产，董事长被捕入狱。（作者系上海房产投资者）