房企转型：生死存亡大考

房企转型：生死存亡大考

限购政策打压下的房地产市场风云突起，房企的生存成为了市场的最大关注点。

降价引发业主不满，导致售楼处被砸，房企被迫承诺降价赔偿；“冬季策略”抛出，房企“备粮”过冬，小企业走向了并购求生之路；重压之下的房企变革之路加快，“地一代”渐渐隐去，地产江湖再无故事；面对销售不畅，开发商要么远走海外拓展市场，要么上线卖房，还有的涉足其他行业。

无论哪个房企倒下了还是哪个房企仍在扛着，但生存艰难的困境是不争的事实。今年，对于房地产企业来说，格外冷。

怎么过冬？转型成为至关重要的一条路。怎么转？是摆在房地产企业面前的一道难题。

转型必要：粗放经营不适宜

在粗放经营阶段，对于中国房地产业来说，规模就是效益，往往只要规模上去了，其综合效益与竞争实力也就更胜一筹。现如今，严厉调控让“规模论英雄”时代一去不复返了。

陷入严重困境的绿城集团是其中的典型。

曾一度，绿城集团在长三角楼市及中国高端住宅领域一骑绝尘，公司规模接近万科，2009年销售额跃升第二。在土地市场上，绿城更是动作频出，储备了大量的待开发土地，目前高达4000万平方米。

但进入这个房地产寒冬后，资金链断裂、销售乏力等让绿城力不从心了。据《第一财经日报》报道，绿城暗卖“储备粮”多个项目透露转让的信息。这被业内人士视为绿城卖地求现，压缩规模抵御寒冬的一个信号。

商品房市场将与保障性住房平分秋色，积极参与建设保障性住房是必然选择。从单一的商品房开发转向复合业态。从开发销售物业转向销售与持有型并举。要求企业整合能力提升，企业集中度提高。企业发展从单纯的规模扩张型发展转向整合集成式发展。

严厉调控下，房地产市场正从粗放经营向精细经营转变，房地产企业的转型也成为必然。

转型取向：得消费者得天下

经历了2008年的金融危机，很多房地产商开始反思房地产业的转型之路应该怎么走。而2012年，更将这个问题赤裸裸地呈现在地产商面前。

从现在一些著名地产商的转型思路及做法来看，回归消费者成为一个本质方向。

万科日前鲜明地提出了“回归”的概念，一个是从传统的营销向技术科研上的转型；另一个便是从建房卖房转到服务型的转型。而无论从技术上转还是服务上转，都一定以消费者为导向。万科董事长王石表示，未来万科应该摆脱目前利润导向的模式，重新回到消费者导向。

其实，在更早的时候，新鸿基、九龙仓、合生创展等就开始了回归消费者的历程。

在我国即将全面进入老龄化社会之时，养老产业异军突起，成为房地产市场新的需求。在城市化发展到一定阶段，房地产行业必然超越商品住宅的开发层面，融入城市开发、运营，以商业服务的形式进入城市化开发的第二阶段。

在商品住宅受到较大挤压时，以转向担负承载功能的转型拉开了序幕，旅游地产、养老地产、商业地产，逐渐显露出巨大的市场潜力。

其实，得消费者得天下，只有在与消费者的共赢中，房地产企业才有得以长期发展的根源动力。

转型策略：沉稳精细提升品质

业内专家普遍认为，严厉调控下，经营沉稳、注重产品品质的提升并不断加强消费者服务质量有助于房地产商度过寒冬，迎来新的发展机遇。

从经营策略来看，境外一些优秀房企的运作理念和手法值得学习。

注重产品品质的分化与提升、优化服务质量也成为诸多房地产商的转型路上的重要手法。

例如新鸿基地产将香港“中环商业模式”搬入浦东，其开发的上海国金中心是中国内地汇聚最多国际一线品牌旗舰店的商场，具有无可替代的性质。

具有港资背景的合生创展也在去年重点打造“都市湾区产品”这一新的综合细分住宅产品品牌，积极迎合细分消费者市场的需求，也具有不可替代的属性。

在负利率时代，房地产投资仍然是一个能跑赢CPI的投资工具。通过房地产基金、信托等投资渠道，可以让民间资金参与到房地产投资中来，给一些资质不错的开发商提供资金，帮助其发展更好的项目。

无论如何，房企的转型之路势必开启了。