房地产业继续探底对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局

房地产业继续探底对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局

商品房从紧的政策可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。本报记者林瑞泉/摄

2011年，楼市风云骤变，对于房地产市场来说是不平静的一年，对于房地产开发商来说，是痛苦的一年。

2011年国家继续加大对房地产的调控，先后出台了一系列的政策。限购、限贷、限价为特征的调控，成为2011年国家调控房地产市场的主旋律。国家极其严厉的行政手段、央行极度紧缩的货币政策，购房需求受到严格控制。强制硬推地方政府保障房建设，力求弥补调控下滑的商品房投资，为改变住房由市场单边供给赢得了时间。

由龙头房企引领的降价潮从10月持续至今，各地成交量下降，百城价格指数连续3个月下跌、三年来北京房价首次实质性下跌等等，一系列的现象表明了年轻的地产行业弥漫着悲观。

货币政策：微调缓解调控压力

对房地产业而言，本轮房地产调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局。

第一太平戴维斯中国区市场研究部相关负责人表示，2011年11月底，央行近三年来首次下调存准率，预计货币政策将在2012年继续微调，其微调力度和节奏将是影响2012年房地产市场走势的关键。

上述负责人认为，2012年国家对房地产政策一是完善，二是调整，三是继续整顿，国家将进一步理顺房地产政策，纠偏改错，使房地产业健康发展，具体表现在如下方面：

国家进一步完善保障性住房基建政策与使用管理政策；国家进一步完善房地产土地分类供应政策；一线城市征收房产税将陆续出台；开征房产税之时，就是限购房政策自动取消之日；国家按区域性调整政策性商品房政策；下半年对商品房的金融政策将适度调整；下半年对商品房的管理政策也会适度调整，调整幅度不会太大。

“货币政策预调微调，2012年货币政策将由2011年的“稳中偏紧”向“稳健”转变，但全面放松可能性不大。”上述负责人表示。

“预计2012年总的信贷规模可能与2011年持平，达到2008年四季度至2009年期间放贷近11万亿元天量的可能性很小。”上述负责人表示。

保障房：国家支持力度持续加大

保障房建设力度持续加大，规模迅速增加，地方政府将面临更大资金压力。

近几年保障房建设规模迅速增加，政府资金压力较大。2009年，我国保障房计划建设387万套，2010年达到580万套，实际开工590万套。

记者获悉，“十二五”期间，中央政府计划建设保障房3600万套，2011年已经完成了开工建设1000万套的目标。今年政府要进行保障房建设中期评估，保障房建设规模或将进行调整，预计2012年保障房开工建设目标为800万套，相比原计划的1000万套或将略有下调。

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人告诉记者，“今年是保障房建设的高峰期，去年开工的要继续施工，再加上今年新开工的，政府筹集资金压力将会很大。国家由于财政问题对保障性住房会进一步放开，让更多的民间资本融入进来。”

第一太平戴维斯中国区市场研究部统计研究数据显示，一线城市：第一批廉租房与公租房陆续到位，第二批廉租房与公租房开建。二线城市:第一批廉租房与公租房部分转变为政策性商品住房销售，用来保障资金回笼。第二批廉租房与公租房开建，来填补第一批廉租房与公租房未完成的任务。三线城市:第一批廉租房与公租房开建，由于资金缺口进展缓慢。四线城市：廉租房与公租房由于地方财政无资金调配，要等到2013年启动。

房产税：试点范围可能扩大

第一太平戴维斯中国区市场研究部相关负责人表示，预计在2012年或更长时间内，房产税试点改革范围将进一步扩大，尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄，不会对市场产生显著影响，但其长期影响不容忽视。

“房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施，将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负，有助于促进公共财政制度的变革，从根本上有助于房地产业的长期健康发展。”该负责人表示。

上述负责人还表示，另一方面，房产税改革试点范围扩大，可能降低相关城市限购的必要性，这将为限购政策的逐步退出提供条件。若经济下行趋势和房地产投资等指标增速放缓，通过房产税试点并逐步退出限购可能成为政府的一个选择。

“我们感觉税制改革中，改得最困难、最辛苦的就是房地产税。”12月22日，财政部税政司一位负责人在中房协的内部研讨会上感叹道。

“不过，再难也要进行下去”。这位负责人在会上透露，财政部等相关部门会对重庆和上海两个房产税试点城市的经验进行总结，并在此基础上研究出全国统一征收的方案。

“但不是说马上就能在全国征收，还是会扩大试点的范围。”这位负责人称。

“房产税试点这一步迈出去以后，应该说是开弓没有回头箭，大家寄希望于两个城市试点，试到一定程度就无疾而终，无声无息地消失了，这是不可能的，它一定会往下推。”上述财政部税政司负责人说道，要逐步使房产税成为地方政府的重要税源。

商品房：价格走势仍然严峻

无人能够改变城镇住房刚性需求的局面，但商品房不会走出计划与市场经济共存的怪圈。土地在市场经济模式下循环，建设在计划经济模式下循环。

第一太平戴维斯中国区市场研究部负责人表示，地方政府不堪财政捉襟见肘的压力，为了迅速回笼资金，将部分保障性住房改变为政策性商品住房的大趋势不可逆转，对商品房较大冲击的态势已经形成。“2012年商品房的金融政策仍然是以从紧为主，城市商品房的态势仍然严峻”。

第一太平戴维斯中国区市场研究部统计资料显示，一、二线城市商品房：按土地按市场经济运行，建设按计划经济模式运行。全年是“紧、紧、紧、松”。商品房从紧的政策对一、二线城市的开发商来说，可能会逼迫房地产开发商转向为商业办公用房开发，这是房地产业的一个危险信号。

三线城市商品房：这里的房地产商比一、二线城市日子好过得多，他们属于在计划与市场夹缝中游离生存的企业。全年中央政府是“紧、紧、紧、松”。地方政府是持续土地财政的做法，房地产业必须完成地方财政税收。

四线城市商品房：属于穷则思变地区。应该说四线城市房地产商日子最好过。地方政府是必须超额完成地方财政税收，乘上土地财政最后一班车。

同时，该统计数据还表明，一、二线城市商品房价格走势仍然不乐观，三、四线城市商品房价格走势仍然和2011年一样，上涨空间较大。