中国楼市“刚性需求”神话破灭——兼评鄂尔多斯楼市泡沫现象

中国楼市“刚性需求”神话破灭——兼评鄂尔多斯楼市泡沫现象

本报记者任正直/摄

夜幕来临本报记者任正直/摄

连日来，《中国企业报》记者对鄂尔多斯新城康巴什楼市的报道引起社会广为关注。

鄂尔多斯中南部的康巴什新区被媒体以“鬼城”相称。这座有高楼大厦万千的城市新区鲜有人居住，晚上漆黑一片，仿佛入了无人之境。

“鬼城”楼市风险的消息，对中国楼市的转折是鲜活的事例。在国家对楼市进行调控的大背景下，是什么原因促成鄂尔多斯的转变？鄂尔多斯楼市是不是崩盘？怎样看待鄂尔多斯楼市现象的意义，是我们必须正视的问题。

何为楼市崩盘？

连日来，楼市崩盘话题在网上的热议相当吸引眼球，崩盘热议集中群众的意愿，饱含着对房价飞涨的不满。

耗时5年的建设、耗资100多亿元、面积达32平方公里的内蒙古鄂尔多斯康巴什新城，继高利贷危机之后，全面降价。全市共有房地产企业442家，几乎每家能源企业都有房地产开发业务。欠着大笔贷款的富人们大量移民出逃，公司一家一家的倒闭，庞大的讨债人群出现，在这座富得流油的城市……危象在陆续蔓延。

一部浪漫喜剧电影《鬼城》曾博得无数影迷追捧。中国房地产市场鬼城崩盘没有浪漫喜剧情节，有的只是对房产泡沫和“鬼城”崩盘的追问和沉思。

何谓楼市崩盘？其本意指房地产市场价格在商业炒作下经过一个阶段的上扬后，突然出现急剧下跌。崩盘最初是股市用语，现今被楼市广泛引用。楼市崩盘，一般是指地区房价出现30%、甚至50%以上的全面下跌，房地产开发和销售陷入两难的地步，购房行为大大减少，房地产业进入阶段性的萧条。而一旦楼市崩盘，则会在相当长的时间内，让该地区的房地产业甚至国民经济出现停滞。过去，中国地区性楼市崩盘通常表现为：房价暴跌、开发商倒闭、银行大量坏账、经济面临严重问题。

被媒体称为“鬼城”的鄂尔多斯。老城区东胜23平方公里上拥挤着30万人，康巴什新区面积达32平方公里，目前新区人口却很少。

其实“鬼城”是人们对空置房的统称。从国家电网智能化的统计看，全国660个城市有6540万套住宅是空的，这么多的住宅是以什么标准来衡量它是空置呢，它是以六个月的电表数字为零，就是六个月没有人使用电表，6540万套空置住宅可以供2.6亿人居住，也就是说现在这么多的房子，在很多炒家的手上。当到夜幕降临时，这些房屋是漆黑一片。

鄂尔多斯格外引人注意，是因为过去太穷了，富得太快了，楼市下降也太猛了。2004年以前，整个鄂尔多斯是内蒙古最为贫困的地区，康巴什只是荒漠中的两个小村庄，不到1400人。2007年年底，中国城市竞争发展力排名显示：鄂尔多斯增长竞争力全国第一；人均GDP1.0451万美元，超过北京、上海。

现在，鄂尔多斯的楼市泡沫破灭引起人们对整个中国楼市的思考。楼市泡沫的破灭，牵涉到国家命运。人们此时总要说起日本的楼市泡沫破灭。

上世纪90年代初日本爆发的房地产泡沫破裂，是世界各国历史上迄今为止最大也是影响最深远的一次房地产危机，至今仍未完全恢复。战后50年，日本经济取得了举世瞩目的辉煌成就。上世纪80年代初期日本仅用几年时间连续赶超意大利、法国、英国和德国，成为亚洲第一强国和仅次于美国的世界第二大资本主义强国。日本人成为世界上最富有的人，土地成为世界上最昂贵的土地。尤其是日元大幅度升值使得日本人极其富有并倍感自豪，资金指处所向披靡。伴随“国富民强”，大量新资金没有去处，只好集中和积聚在十分有限的土地上，造成土地和房屋的含金量越来越高，价格和泡沫与日俱增。但是如果以为日本房地产泡沫破裂是客观原因造成的，是不可避免的，那是不正确的。实际上即使是1985年泡沫已经相当严重，如果没有后来5年时间中执行的一系列错误政策，泡沫破裂还是可以避免的。1985年日元升值以及对升值错误的估计和预期，将日本直接推入泡沫破裂前的“最后疯狂”。在5年短暂的“辉煌和灿烂”之后，日本经济和房地产陷入了已经长达14年的萧条和低迷。由此可见，包括日本在内的世界各国房地产泡沫以及破裂，都不能归咎于客观原因。

中国政府清醒地看到这一点。如果楼市泡沫继续下去，崩盘是必然的，而且一旦中国楼市整体崩盘会比日本楼市崩盘毁灭程度更大，鄂尔多斯楼市是一个全新的楼市泡沫案例，它提醒了整个中国。

鄂尔多斯在高利贷崩盘后，楼市价格整体大幅下跌，房屋大批空置，公司大批破产，便都是崩盘的重要标志。其实，即使今天不崩，明天也会崩，只是程度不同罢了。鄂尔多斯楼市泡沫破灭的意义在于提醒人们，中国人必须重视楼市崩盘现象。

是“刚性需求”，还是投机需求？

房地产业的畸形发展，毁的是中国的命运和前途，表面上看地产开发拉动了经济增长，但实际只是用地产开发的方式，把老百姓口袋里的钱掏到了地方政府和一些开发商手中。老百姓勒紧裤带买房子，为了房子，生活水平越来越低，各种生活用品，都捡最便宜的买，而且还尽量的少买，尽量不去消费，不去娱乐，不去享受，导致社会消费上不去，限制了服务业的发展，老百姓没有幸福可言。楼市暴涨对于老百姓早已苦不堪言。

就像鄂尔多斯一样，已经完工数年的大型或者超大型楼盘，销售数据一再飘红，而入住数据却一反常态，屡屡成为“鬼城”、“空城”。然而，普通老百姓又有多少住进去的？

奇怪的是，一些专家学者或者官方机构，近几年来每当遇到国家出台房地产调控政策，每当房地产市场略显低迷状态时，总会公布出一些楼市价格需求方面的数据或原因，以引导或达到房价必涨的预期效应，叫做楼市“刚性需求”。鄂尔多斯的官员中也有把新城说得意义无比重大的。这些“刚性需求”的“理论”归结为三个方面：一是土地资源稀缺性，二是数以亿计的农民大量进城，三是普通城市居民改善性需求。

从鄂尔多斯角度看，这里的购房需求是旺盛的。在过去几年，每个新入市的楼盘总是迅速被抢购一空。鄂尔多斯最疯狂的时候“700套房子一开盘就被100个人瓜分了”。截止到2010年，鄂尔多斯人均拥有住房2.3套。问题是，这些房子是不是买房的人居住。

鄂尔多斯“鬼城”的报道，其新闻价值就是用事实颠覆专家们楼市“刚需”神话。有人说土地资源稀缺，可是对开发商来说，只要楼市暴利不除，只要房地产市场总是卖方市场，就一不愁资金，二不缺土地，再贵的地也敢买，迄今为止，人们看到的多数城市都是政府找开发商开发，一个项目动辄占地数万亩或者几十平方公里。

所谓大量农民进城形成对城市住房刚性需求的理由也很难令人信服。众所周知，农民进城务工的收入仅仅能维持温饱，多数农民工都是住工棚或租房，在连市长、部长都称买不起房的城市，农民工怎么能买得起房？

显然，房价从当初的低价到后来的高价，最初是有真实需求的，然后是一部分真实需求和部分投资，后来大部分是炒作投机和少部分怕涨价的从众购买，价格早已超出社会的承受极限，到现在哪里还有购买力来支撑这么高的房价？除了炒作，还有哪个老百姓买得起房？房子能卖给哪个？怎么可能卖得出去？

鄂尔多斯的房价6年大概上涨了6倍，单价和涨幅均超过了一线城市。新区却少人居住，至此，可以清楚的看到，目前我国一些一线、二线城市中，楼市中真正的“刚性需求”就是投机投资性购房群体。因此，要使我国房地产行业持续健康发展，就必须坚持已经出台的宏观调控政策不动摇，坚决遏制投机投资投机性购房行为。

泡沫没有不破的，撕碎了的泡沫就是崩盘。相对于居民收入、房子租金以及大量的房屋空置比较，说明目前的中国楼市是投机市场，也可看成是通过银行信贷疯狂投机的市场。地方政府热衷房地产拉动GDP，其中有没有投机成分？地方政府热衷以房地产作为拉动GDP的主要手段，低价拿地，高价卖出，可以动用国家财政资金作为融资平台，提供资金，向农民征地用于一级开发，也是典型的投机；加上开发商加价；炒楼人层层加价，这三个环节就导致房价猛涨。所以说，楼市急剧上涨是投机者合力推动的产物。