央企加速退出房地产受市场行为和经济规律等因素影响，国有企业退出房地产领域还需要一定时日，非公资本介入的空间应该越来越大

央企加速退出房地产受市场行为和经济规律等因素影响，国有企业退出房地产领域还需要一定时日，非公资本介入的空间应该越来越大

本报记者林瑞泉/摄

虽然有些缓慢，但是央企退出房地产业的步伐并没有停止。8月份以来，又有至少6家央企在产权交易所挂牌转让房地产业务。

国务院国资委副主任邵宁曾表示，2010年已经退出副业是房地产业的企业有14家，今年估计有20多家可以退出。

这是一次艰难的离场。值得注意的是，在国资委发布78家央企“清退令”的一年半时间内，外界普遍的反应是：态度坚决、动作迟缓。

这不难理解。据国资委此前发布的数据显示，位列清退名单的78家央企旗下共有房地产子公司227家，约占央企全部三级以上房地产公司数量的60%，资产总额占比15%，销售收入和利润占比为15%和7%。

24日晚间，操作过多个房产项目的北京国富华泰投资管理公司董事长杨爱群告诉《中国企业报》记者，“央企退出房地产是一项战略任务，于国于民于企都是有好处的。”

杨爱群进一步解释，“央企把资金从房地产中退出可以加大对战略新兴产业的投资，降低国家对投资拉动的依赖，也可以促进国家的经济转型。不与民营房地产企业争利，也有利于市场环境的宽松，降低地王频出的可能，一定程度上配合了楼市的调控。”

楼市调控加速央企退出

近日，东方航空向母公司东航集团旗下上海东航投资有限公司转让东航房地产投资有限公司5%股权，作价1.01亿元。

这并非个案。早在8月29日，首钢地产、华润（集团）有限公司发布转让旗下房地产业务股权的公告。北京首钢融创置地有限公司50%股权在北交所挂牌交易，挂牌价格为14.5亿元。同日，北京产权交易所发布的信息显示，华润（集团）有限公司拟转让旗下北京新城广场房地产有限公司20%股权及2544.1万元债权，挂牌价格为5629万元。

8月18日，中国建筑材料集团有限公司在上海产权交易所发布信息，拟转让成都中建投房地产开发有限公司100%股权，挂牌价格1.7亿元。几天后，南光（集团）有限公司、中国电力投资集团公司也在该交易所发布公告，拟转让上海南光联合房地产有限公司10%股权、南昌中电投高新置业有限公司35%股权及1.83亿元债权。

而在此前的8月12日，中国华星集团在北交所平台发布公告，拟转让旗下北京汇超房地产开发有限公司57%股权，挂牌价格为9381万元；8月15日，某大型央企也发布信息，拟转让北京南五环土地厂房。

但是，直到去年底，在国资委发出的“退房令”的8个多月里，仅有中远集团、中国航天、中石化、中石油等7家央企挂牌转让其不足20家地产子公司的股权，剩余71家央企超过200家地产公司悄然无声。

“由于今年以来调控越来越严厉，央企退出房地产业务可以保住自己的资金链，避免陷入泥淖之中。”中国房地产学会一位专家表示。

近期密集披露的上市房企半年报也显示，目前房企日子正在开始难过。据WIND统计，截至8月31日，全部124家房地产上市公司现金流为2119.8亿元，同比增长12%；存货10281.9亿元，同比增长39%；总负债11681.3亿元，同比增长39%。大多数房企的资产负债率超过70%。

国家统计局发布的数据显示，10月份，70个大中城市房价平均环比下降0.14%，首次出现环比下降。链家地产首席分析师张月认为，10月全国平均房价首现环比下降，表明下半年来持续的价格僵局已经被打破，房价下降的拐点初步确立。此外，近七成一线房地产企业今年前三季度未完成年度销售任务的75%。从目前已经披露的销售数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。

“注重单个项目利润率的开发企业往往不肯降价，在今年市场环境不好的情况下，这些企业面临资金链的考验。”克而瑞分析师杨晨青指出。

而许多央企旗下的房地产业务，往往因为不具备规模优势，喜好走中高端路线和注重较高的单个项目利润率。此前不少央企转让的旗下房企的财务状况大多比较糟糕，因而也出现了一些企业挂牌多时仍无人问津的现象。

退房大单频现

从目前来看，更多央企希望通过产权交易所挂牌方式退出房地产业务。

从11月11日到17日这一周时间内，上海产交所一周内房地产业转让额为3.93亿元，北京产权市场房地产业亦以4.81亿元居挂牌金额首位。今年8月份以来，在产交所挂牌交易的央企数量明显上升。

11月2日，中冶集团旗下的南京临江老城改造建设投资公司，在北京产权交易所刊登公告，拟转让南京长江国际航运中心开发建设有限公司100%股权及10.8亿元债权，挂牌价格约为18.4亿元。

据了解，在上海、北京、天津及重庆四大产权交易所挂牌出让的房地产项目，数量更是惊人。北京产权交易所数据显示，10月份，不少于25家房企挂牌出让股权;上海联合产权交易所的数据显示，截至今年9月30日，在该所挂牌出让的地产类项目同比增长高达93%，挂牌项目总金额则同比增长高达84%。此外，链家地产市场研究中心的数据显示，截至10月中旬，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。

北京产权交易所董事长熊焰曾公开表示，(房地产成交量今年)大概增长了一倍左右吧，去年在我的印象中全年是四五十亿元，今年估计全年应该会冲击到100亿元以上。

今年1到10月北京产权交易所共成交房地产股权类项目75宗，总成交金额达到70.11亿元，而从8月开始房地产挂牌项目呈现井喷现象。仅9月和10月两个月房地产的项目挂牌总金额就达到了50.34亿元，居各行业之首。其中单笔最高挂牌金额达到18亿元，10亿元左右的也有很多。

记者了解到，今年房地产企业挂牌量激增的重要原因之一就是大批央企从房地产行业的退出，根据国资委的要求，去年已经有14家央企退出房地产行业，今年预计会有20家左右央企开始逐步退出房地产。在北京产权交易所挂牌的项目中，很多挂牌企业有央企背景。

进入今年下半年，产权交易市场央企的退地大单频频出现。

此前的8月，中国电力投资集团公司拟转让旗下南昌中电投高新置业有限公司35%股权及1.83亿元债权，挂牌价格为1.97亿元。

更早一点，北京日兴房地产发展有限公司51%股权也出现在北京产权交易所，挂牌金额为8.20亿元，其东家为中国核工业集团，也正是名列国资委列出的78家退房央企之中。

截至目前，已经有中石油、中国核工业集团、中国航天科工集团、哈电集团等多家央企已将旗下地产项目挂牌转让。

民企或迎生存空间

央企在产权交易所挂牌地产项目，让民营企业感觉到了希望。

尽管行业形势不佳，但很多房地产企业并不想退出。据网易财经调研的企业中，超过一半的房企直言并不想退出房地产业。

民企在产权交易所早已经开始尝试接手央企项目。

在北京产权交易所上半年的企业国有产权交易中，房地产业交易有38宗，其中央企项目18宗，省属或市属国有房地产项目20宗。值得关注的是，从受让方来看，有28宗房地产项目被民企、外资以及自然人收购；18宗央企项目中，有16宗被民企或者自然人收购。

“虽然调控一直在进行，但房地产行业，特别是国有房地产企业仍然是比较优质的资源，加上过剩的流动性，投资渠道较窄，非国有企业进场交易意愿理所应当提升。”熊焰表示。

在熊焰看来，从国家宏观政策方面讲，央企退出房地产市场是必然趋势，在央企带动下，国有企业退出房地产市场的大势不会改变，但如此大规模的资产国资内部肯定无法完全消化，这就给了民资与外资入场的机会；从民间资金的投向来看，房地产仍然是他们重点关注的市场之一，因此，在央企退出的前提下，非国有企业肯定会有更多的参与机会；从资金方面来看，随着房地产信贷的进一步收紧，国有企业向房地产市场的投资可能趋于谨慎，因为国有企业的资金更大程度上依赖于信贷，信贷政策的收紧可能会使他们在资金方面产生些问题，而这也为非公资本带来机会。“受市场行为和经济规律等因素影响，国有企业退出房地产领域还需要一定时日，非公资本介入的空间应该越来越大。”熊焰预计。

但民企现在有一道“融资难”的门槛很难迈过去。

根据央行公布的统计数据，2011年上半年人民币房地产开发贷款累计新增2098亿元，较2010年同期下降超过50%。

全经联金融投资委员会秘书长王子晨曾公开表示，企业融资渠道现在都被各种政策限制住了，首先，银行的开发贷款在实际执行过程中已经全面停止了，只有一些大国企关于保障房建设的贷款还能拿到。