房地产市场大调整是福是祸?

房地产市场大调整是福是祸?

本报记者林瑞泉/摄

越来越多的迹象表明，这一次的房地产调整不会像2008年那样短暂。虽然从强度上看，目前还不及2008年时的最低谷期，但因为周期较长，我们可以肯定地说，这一次中国房地产市场将迎来真正意义的大调整。不仅包括表面上的价格调整，也包括房地产开发周期、资金周转周期、房企盈利空间，甚至地方政府收益模式等各领域的大调整。

一个可能出现的特殊局面：再次繁荣

即便是走过2012年，房地产再迎繁荣局面，那也将是不同于前一个“黄金十年”的另一种繁荣。短期来看，赌性很强的房地产企业可能需要彻底改变两大预期：一是未来还可能持续高盈利，二是调控会短期内结束。

房地产高盈利模式或将不再。这主要是基于目前融资成本越来越高以及土地出让金支付周期越来越紧这两大因素。起码在2012年前，银行信贷仍将严格限制房地产开发项目。高利率的影子银行和民间借贷一定会拉高房企融资成本。另外，据记者了解，目前房地产企业拿地时支付土地出让金的模式相当严格，一般来说是先支付50％，开工或一定期间内即支付50％。和此前支付10％即拿地，然后贷款支付剩余地价款相比，房企资金杠杆率大幅下降。这种情况下，开发商自有资金要求提高，也将直接影响企业盈利能力。

另外，目前开发企业的销售回款周期正在拉长。据统计，从拿地到销售回款，业内平均周期约为40个月，与2008年房地产行业低谷时45个月的周转期相比已经相差无几。

更关键的是，2012年预计有近800万套保障房竣工，这将改变房地产市场的供给结构，对定位中低端的商品房供给形成直接冲击。

从宏观面上看，随着10月29日国务院经济工作会议提出继续严格执行房地产调控政策以及31日珠海出台限价、限购“双限”令，全面收紧的房地产调控政策在近期没有任何松动迹象。

对于上述形势，一些房地产企业先知先觉，他们的降价抢收行动无疑为自己赢得了宝贵的回转空间。从龙湖地产近期大幅降价回笼资金20亿元可以看出，谁率先降价抢收，谁就有更多资本过冬。而降价动作宜简单不宜复杂，宜一降到底不宜小幅试探。降价不会影响开发商品牌，只会带来实际的好处。

据记者调查，未来还会有更多企业参与到抢收行动中。这轮调整带来的降价幅度大致可能是：一线城市的平均房价降幅20％至30%，二线城市10％至20%。

长期而言，业内预计房产税可能成为限购令的替代政策。即便如此，房产税在多大程度上能够抑制投资资金进入楼市，目前还尚不可知。更不用说房产税出台所需要的硬件平台———全国房产信息数据库的建立还尚待时间。

不过，中国房地产业也不会由此直接进入下行期。城市化进程仍在继续，商品房市场仍是拉动内需的最重要领域之一。一个可能出现的特殊局面是，“十二五”期间3600万套保障房未来将大量入市交易，货币化补贴的保障体制将为房地产市场带来更多需求。那将是又一次房地产繁荣期的到来。

中长期调控思路渐明：并非行政手段

住建部、财政部等多部委相关负责人27日在全国人大常委会专题询问时表示，“十二五”末我国住房保障率将达20%左右，未来要加快推进房产税的实施。观察人士认为，房地产调控短期没有放松迹象，调控成果仍需巩固。同时，围绕商品房和保障房两条主线，房地产市场中长期调控思路逐步清晰。

近年来，我国先后启动了数轮房地产调控，效果和成本往往共生共存。房地产业规模大，产业带动力强，影响因素众多。既需要对局部问题和短期现象及时调控，又需要5至10年甚至更久的中长期发展规划，及多部委联动乃至更高层级的顶层制度设计。目前，遏制房价过快上涨的调控措施已初见成效，未来一段时间，将是出台解决城镇居民住房问题、促进房地产业中长期发展政策措施的有利时机。

从商品房领域来看，住建部表示，限购措施是“不得已而出台”的行政办法，如果个人住房信息以及银行、财政、税务等相关系统建立完善之后，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。

对此可从两个方面理解。短期来看，限购在短期内退出的时机显然不成熟。目前商品房价格总体上趋于稳定，一些城市出现下降的苗头，部分二三线城市房价仍然上涨。尤其是随着城镇化、工业化的深入推进以及一般居民消费品价格的普遍上涨，未来推动房价上涨的动力仍然存在。目前楼市调控正处于“不进则退”的关键时刻，一旦放松则可能前功尽弃。如果真要谈及限购退出的“时间窗口”，则需要房产税收制度的完善，住房信息系统等配套措施的建立以及持续一段时间的房价基本稳定，目前这些因素显然并不具备。

从中长期来看，市场供需是影响商品房价格波动的主导因素，商品住房的调控手段仍以经济手段为主，而不是行政措施。限购政策作为一种行政办法，确实存在一些局限性，未来该项政策在全国范围长期实施的可能性不大。

从保障性住房领域来看，中长期调控思路和制度也逐渐清晰，大致可以分为保障范围、保障方式、保障机制、保障目标和原则等方面。未来保障范围主要围绕低收入以及部分中等偏下收入的城镇居民；保障方式则以实物保障和货币补贴两种；保障机制包括投入机制和运营分配机制；保障目标方面，“十二五”末期我国住房保障率将努力达到城镇居民户数的20%左右，2020年使绝大多数城镇居民住到较为健康舒适的住房中去；保障原则可以概括为满足基本住房需求、小户型、功能全、质量好等几个方面。

房地产调控仍需“长治”：寄望政策执行连贯

10月29日，国务院总理温家宝主持国务院常务会议时再次强调，各地政府要切实负起责任，继续严格执行政策，进一步巩固房地产调控成果。此前，温家宝总理在广西南宁调研时就曾表示，目前房地产市场调控和保障性住房的建设正处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。仅仅一周时间内，两次内容几乎一致的表态，不仅透露出房地产调控在短期内不会放松，“继续”、“进一步”等字眼的出现，更透露出房地产调控的“长治”思路。

放量供应、降价促销，房地产开发企业的卖力叫卖不仅未能开启“银十”，还意外点燃了部分购房者的怒火。10月，仅在上海便发生至少三起业主维权事件：浦东中海御景熙岸楼盘，业主与保安爆发冲突；龙湖郦城楼盘，上百名老业主“冲击”售楼处；秋霞坊楼盘，部分老业主“集结”于售楼处……事件起因皆是：房价降了，行情变了，而这一结果应该归功于长达一年多的、十分严厉的调控措施。

部分专家学者将房地产开发企业的降价之举视作“求生”手段，而通过对当下行情的观察却会得出房企“求生”尚早的结论。国家统计局近日公布的数字显示，房价在今年9月上涨幅度仍是“略有增加”，而从70个大中城市房价的数据来看，9月房价上涨的城市数量更是在8月23个的基础上有所增加。同时，房地产开发企业特别是大型房地产开发企业的销售业绩也并非人们想象的那么糟糕，作为今年第一家调整房地产销售目标的富力地产，只不过是将全年400亿元销售额略微缩减为320亿元。

按照以往经验，房企降价除生存需求外，也有其他战略考虑，比如拉低市场价位，兼并熬不下去的中小房地产企业等。事实也印证了这一点，万科、恒大、保利等大型房地产企业在率先举起降价大旗的同时，也开启了兼并的大门。仅以万科为例，万科半年报显示，上半年，公司斥资超过46亿元分别收购武汉、香港、广州等地多家房地产企业。万科董事长王石也曾坦言，在宏观调控之后，大型房地产企业的市场占有率会增长。因此，部分房企并未将目前的降价作为救命稻草，只是他们开疆拓土的策略。

此外，在记者看来，房地产开发企业集中于一线城市的降价举措有“作秀”成分。为何说是作秀？在一线城市郊区楼盘放量供应的同时，核心城区却出现零供应或供应严重不足的情况；大户型房屋供应充裕的同时，中小户型供应缺失；另外，郊区楼盘价格大幅下降的同时，核心楼盘价格坚挺等矛盾现象的出现，或许并非偶然。

朝令夕改、摇摆不定的政策指向对象已然不是房地产市场，而是普通民众的承受力。试想，如社会反响不大，调整后的政策便会落地执行。当政策变为试探民众的工具，地方政府与谁的利益一致也便更加清晰。

房价降了，房地产商赚的钱少了，购买土地的行为也就会减少，一系列土地流拍、土地交易量下降，会直接减少地方政府的财政收入，因此，地方政府在利益的驱使下，成了开发商的代言人。

开发商的虚假“示弱”、地方政府的真实“协助”会带来房价虚高不下、老百姓抱怨增加的后果，因此，房地产调控“长治”的警钟需要及时敲响。当然，房地产调控需要“长治”并不意味着一定是新的调控政策的出台，只是希望原有调控政策的执行应具有连贯性并前后保持一致性，这一主动权掌握在中央和地方各级政府的手里。

（综合《金融时报》、《上海证券报》、《中国证券报》）