温州新城中心地块出让迷局

价值十几亿元土地被指“白送”开发商温州新城中心地块出让迷局

王利博制图

曾被媒体曝光“一女二嫁”的温州新城7号地块最近又爆出新问题。

日前，温州市鹿城区黎明街道上蒲州村村委会向《中国企业报》记者反映，温州新城7号地块大部分原为黎明村集体土地，后被市政府规划为新城区，由政府征收为国有土地用于房地产开发，但后来有村民发现，部分用地存在未批先征、未经挂牌违规出让等问题，遂向有关部门举报反映。

温州市鹿城区黎明街道上蒲州村“7号地块”位于温州新城的中心位置，作为商业和居住用地，由三虎房地产开发有限公司（以下简称三虎公司）开发建设。

“目前7号地块上的商品房价格已经达3万多元每平方米”。村民告诉《中国企业报》记者，温州原本土地稀缺，随着房价的迅速高涨，土地已经变得寸土寸金，每亩建设用地的市场挂牌价高达三四千万元。

11.11亩土地被指“无手续”

有村民告诉记者，温州市新城建设股份有限公司（以下简称新城公司）出让给三虎公司的“7号地块”共计96.21亩，其中48.85亩为未征及拆迁地，已征土地47.36亩。2006年，虽然补征了37.7436亩，但仍然有11.11亩土地至今未办理任何手续。

记者在上蒲州村村民提供的一份编号为新城合字227号的《温州新城中心区土地使用权转让合同》复印件上看到，该合同约定：新城公司转让给三虎公司位于新城中心区7号地块，土地面积64120平方米（合96.21亩），其中已征土地31573平方米（合47.36亩），未征村庄及拆迁地32547平方米（合48.85亩）；双方商定已征地47.36亩的综合转让金为185.777万元/亩，总金额为8798.4万元；未征的48.85亩土地转让金合同未作约定。

2002年11月，温州市人民政府依据温州市土地管理局与新城公司签订的《温州市国有土地使用权出让合同》以及新城公司与三虎公司签订的《温州新城中心区土地使用权转让合同》，为三虎公司办理了《国有土地使用证》，使用证登记的面积为61123.34平方米。这与上述新城公司与三虎公司转让合同中约定的土地面积（64120平方米）少了2996.66平方米（合11.11亩）。

上蒲州村村委会认为，新城公司多转让给三虎公司土地11.11亩，属非法侵占。

2011年7月11日，上蒲州村村委会向鹿城区法院提起诉讼，要求三虎公司将被侵占的11.11亩土地返还村里。

但鹿城区法院并没有受理此案，负责此案的吴庭长向记者解释说，法院从市国土局调取的土地证、出让合同等相关证据证明，三虎公司实际使用的土地只有91亩，并没有村委会所说的多给了三虎公司11.11亩的证据。

温州市国土局法规处负责人在接受记者采访时表示，村民反映的11.11亩未征土地是不存在的。

“为调查清楚，国土局专门委托一家勘测设计院对‘7号地块’的用地范围进行调查。通过对同一块土地上不同的征地图的对比，并没有发现‘7号地块’有未征的土地。”这位负责人说，实际上有些道路占地并没有显示出来。

不过，上蒲州村村民并不认可政府部门的解释，并对政府请来的勘探设计院作出的结论，其公正性提出质疑。

部分土地未征先供？

村民还反映，新建公司与三虎公司签订土地转让合同时，土地转让方新城公司实际上尚未获得“7号地块”的土地使用权。

资料显示，2002年4月18日，新城公司与三虎公司签订了土地使用权转让合同，将“7号地块”转让给三虎公司。而到了2002年9月28日，原温州市土地管理局才与新城公司签订两份“国有土地使用权出让合同”，将“7号地块”出让给作为土地一级开发商的新城公司。

也就是说，新城公司在未正式获得土地使用权之前就与三虎公司签订了土地转让合同。

而更让村民意想不到的是，“7号地块”共计91.685亩土地中，竟有45亩土地属于集体用土地，政府在没有将其征收为国有土地的情况下，就将其当做国有土地出让了。因媒体对“7号地块”另一起纠纷的报道，才使其蹊跷内幕“浮出水面”。

2004年10月11日，温州市国土资源局为三虎公司颁发了“7号地块”上所有土地的国有土地使用权证。

上蒲州村村委会主任张大可说，“村集体所有的土地在没有征收为国有土地情况下，就出让给第三人，显然是违法的。”

根据《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，也就是说集体土地未征为国有土地之前，政府部门无权进行出让。

温州市国土局法规处负责人在接受记者采访时也承认，“政府在操作上是有点问题”。

村民、村委会得知上述情况后，立即向有关部门举报，并要求撤销三虎公司非法获得的土地证。

《中国企业报》记者在一份温州市国土资源局针对举报下发的温土发【2010】391号《关于对举报新城7号地块违法征地等问题的信访答复》文件中看到对此问题的说明：2005、2006年间新城7号地块进行拆迁开发时，发现地块内部分集体建设用地存在未征先供的情况。为此，温州市土地管理局将该部分集体建设用地按照法定程序报经省人民政府批准征收。

上述文件中称，已于2006年与村委会签订了征地协议，补办了征地手续，“撤销原来办理土地证的行为已经没有必要。”

有村民还向记者反映，2006年村委会与国土资源局签订征地协议过程存在蹊跷之事，当时一些村民同意征地协议上的签字是他人代签的，甚至出现已经死去村民的签字。

价值十几亿土地涉嫌非法出让

“实际上，政府有关部门在土地出让过程中还存在着更为严重的问题。”村民反映说。

2002年温州市国土局将“7号地块”中的45亩集体土地被当做国有土地出让给新城公司，这本身就违反了法律规定。

村民认为，2006年，45亩集体用地补征为国有建设用地采取协议出让土地方式，违反了土地必须实行招拍挂的制度。

而且，根据国土资源部、监察部《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》国土资发[2004]71号文件规定：2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。对经营性土地使用权出让中，规避招标拍卖挂牌，仍采取协议出让和划拨的要坚决予以查处，涉嫌犯罪的，要移送司法机关处理。

对于三虎公司违规获取土地的行为，村民向相关主管部门已进行了无数次的举报，但现均未有任何处理意见。

村民算了一笔账，如果按照温州市目前每亩3000万元的市场价格计算，40多亩地的价值高达10多亿元。

村民认为，土地不通过招挂牌而私下协议出让白送开发商，目的是为了隐瞒某些利益关系，造成了国家利益、村集体利益、村民利益的重大损害。

2011年2月15日，上蒲州村村委会以温州市政府为被告向法院提起行政诉讼，要求政府撤销颁发给三虎公司的温国用（2004)字第1-10491号国有土地使用权证书。

鹿城区法院以诉争土地已为国有土地，与上蒲州村不存在利害关系为由，裁定驳回村委会起诉。

村委会不服提起上诉，温州市中级人民法院二审以同样理由维持原裁定。

后村委会又另案起诉，要求法院认定2006年征收土地行为不合法，但温州市鹿城区人民法院、温州市中级人民法院一审、二审均以案件已过诉讼时效裁定驳回村委会起诉。

房地产知名律师、北京市振邦律师事务所律师林才红认为，“政府将集体用地出让给开发商用以商品房建设，并在集体土地未征收为国有时为该土地办理国有土地证以及2004年8月31日土地必须实行招拍挂后，政府仍然进行协议出让土地以及办理土地补征时未对开发商‘未征先用’行为进行行政处罚。上述行为均严重违反了国家有关土地的法律法规及政策，严重损害了国家和人民的利益，作为政府主管工作的人员应承担相应的法律责任。”

据了解，围绕该地块的土地纠纷从未间断过，一直官司不断、信访不停。时至今日，跟“7号地块”有关的官司就多达20多起。而卷入这场纠纷里有政府职能部门、多家企业、基层组织、村民等。

纠纷的背后反映出当地土地稀缺与房价高涨带来的利益冲突，同时也考验着政府职能部门的公信力和依法执政水平。