老业主维权折射楼市拐点

老业主维权折射楼市拐点

（上接第二版）

而对于降价所引发的纠纷，北京中原地产三级市场研究总监张大伟认为，从合同的契约精神来说，房价上涨购房者并未平分利润给开发商，所以下调也很难要求开发商退差价。当然对于一套房几十万元的差价，购房者有所举动也可以理解。

北京中元律师事务所李律师在接受《中国企业报》记者采访时表示，如果购房交易过程中开发商公正合规，那么购房者要想获得因市场变动导致的差价补偿将会很困难。但是，开发商为了获得更大销量隐瞒房源、房价以及相关信息，对购房者构成了误导，则涉嫌欺诈。

通州领跌北京楼市

通州的商品房库存量全市最多，价格虚高。当限购及限贷政策影响了北京市场的需求，通州也就成为了最先感受到楼市调控压力的“重灾区”。

通州一家知名房地产公司的营销人员向《中国企业报》记者介绍，通州楼市的上涨是随着整个北京一起发展的，2003年底开通了城铁八通线，北京市区与通州的通勤时间一下缩短到20多分钟，商品房一下子从一二千元涨至三四千元。自2010年初，在“新城规划”利好带动下，通州房价开始新一轮飙升，一度涨到与三环房价相当。

通州狂飙的楼市终于在国家多轮宏观调控下止住了疯狂的步伐，市场投机基本绝迹，刚性需求中对价格敏感的部分购房者转向房山等更具价格优势的区域，通州需求锐减。

据统计，截至7月25日，北京商品房库存量为106763套，其中近郊区域如通州、房山、大兴等地为52606套。通州超过2万套，居各区县之首。按照目前一年3000套左右的签约量，仅消耗2万套库存就需要7年时间。

北京房地产交易管理网数据显示，自2010年10月至今年7月，通州合计供应住宅项目19个，提供住宅8525套，而同期签约数只有1887多套，签约率只有22%，居全市郊区县之末。

在现有大量房源积压，未来又有大量房地产项目上市的压力下，采用各种促销手段，加快资金回笼，是房地产开发商的上上策。

记者了解到，截至目前，通州区域有44个项目在售或待售，其中24个项目表明有确切折扣，7个项目表示具体优惠额度需到售楼处面议。而华业东方玫瑰只是通州楼市逐渐蔓延开的降价潮中的一员。通州M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10万”的优惠，月亮河公园也拟在本月下旬推特价房网拍活动，精装小户型起拍价约20000元/平方米，而该楼盘目前在售房源报价26000元/平方米。

此外，楼市观望气氛浓厚。多位有购房需求的受访者表示，像现在这样的情况，还有继续降价的空间。

中国指数研究院副院长陈晟认为，以北京市通州区为代表的前期涨势过猛的区域在调控政策影响下，从7月起已经出现泡沫挤出趋势，下半年房价调控力度不会减弱，效果将更加明显。

降价已经在通州逐渐蔓延，对于通州楼市来说，这仅仅是个开始。业内人士担心，随着老项目新楼盘降价销售行为的普遍化，购房者“维权”事件会频繁上演。

楼市降价山雨欲来

北京部分郊区楼市降价潮蔓延，多个楼盘推出不同程度、不同形式的优惠措施。北京市2009年下半年以及2010年上半年的土地放量将在今年住宅市场集中爆发，北京楼市已逐渐出现了从量跌到价变的实质性变化。

《中国企业报》记者从搜房网数据监控中心了解到，7月份北京优惠打折楼盘数量为147个，其中大兴区折扣楼盘从6月的10个增至16个。目前北京在售项目为353个，8月份打折促销项目数已经达到160个，占比接近50%，创调控后最大值。其中朝阳区以32个位列第一，其次通州21个列第二。

除通州区域外，进入7月大兴区的降价趋势也愈加明显。大兴区大多数项目都推出了一次性付款的折扣优惠，优惠幅度大约为全款9.4折或9折。如“旭辉御府”近期推出了100套17600元/平方米的特价房，相比此前21000元/平方米的销售均价，降价幅度超过3000元/平方米。

根据亚豪机构统计数据显示，截至7月末，北京21个开盘项目的平均销售率仅为13.3%，创年内新低。开盘“日光”、“日清”已成历史。21个开盘项目中，有10个项目在7月开盘当月成交套数低于10套，个别项目甚至为零。

链家地产市场研究部统计，从年初至今，北京市一共有99个新开商品房项目入市，其中大约有30%的项目最近一期价格低于前期价格，其中不乏万科、远洋等大型房企旗下的项目。尤其是5月份后，这一趋势开始逐渐明显，而8月初开盘的项目，基本全部低开。

另外，记者了解到，截至目前，大型房企所占库存比重约为35%，中小房企占65%，承载库存量为6.9万套，市值大概超过3000亿元。而2011年新入市的项目中，中小房企占39个，供应量只有大型房企的30%，但总库存积压是大房企的一倍左右。

链家地产首席分析师张月认为，目前大部分库存压力向中小房企倾斜，随着新项目入市和滞销情况的增多，销售压力还将持续增大，未来“降价放量”以增加资金回流成为必然。

业内专家指出，调控政策下，中小房企受影响更加明显，市场份额不断减少。中小房企抵抗风险能力不强，如果政策环境依然紧张，不排除出现大幅跳水的可能性。而本文中华业东方玫瑰便是中小房企降价求生的典型。

就通州华业东方玫瑰老业主维权事宜，记者联系了开发商北京君合百年房地产开发有限公司，被告之8月12日下午，该公司起草了一份名为“关于‘特价推荐房’业主维权的回函”，回应业主维权事件，函中称将于8月19日前出台正式解决方案。

8月13日，A4楼老业主代表一行60多人与华业开发商进行了面谈，开发商方面承诺，8月19日下午3点前，开发商会拿出一个方案妥善处理此事。

“如果没有多付出40万元，我们家现在每个月只需付5000元贷款，剩下6000元就可以用于家庭消费支出，比原来就多了一倍。不仅还贷压力小多了，而且生活水平也会大大提高！”张小姐说。