地产资金绷断

地产资金绷断

目前房地产开发商资金面在持续恶化，房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择。 CNS供图

中国宏观经济分析与预测报告显示，今年一季度136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。与此同时，目前房地产开发商资金面在持续恶化，房价适度下调换取楼市回暖是开发商的理性选择。

如果说上半年，有相当比例的开发商选择捂盘等待市场回暖，那么现在，预期的调控松动信号并没有出现，越来越多开发商的策略正在悄悄发生转变。这背后关键的一个指标，即是市场存量房源快速上升的巨大市场和心理压力。

下半年楼市的供应量将大幅超越上半年，众多开发商将重点楼盘的上市时间定在了下半年。这就意味着，下半年可售存量房源的增速很可能将进一步提升，而市场的月度消化能力目前并没有大幅增加的迹象。其结果就是可售存量房源的所需理论消化周期将进一步拉长，市场将面临更为严重的存量压力。

自7月7日起，中国人民银行宣布上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率也作出相应调整。分析人士表示，此次上调存贷款利率，将使房价更快进入下降通道，房价或在三季度出现拐点。

库存增大

7月2日，中国人民大学经济研究所发布了中国宏观经济分析与预测报告认为，房地产行业已开始进入去库存时期。今年一季度136家上市房企存货达9865.14亿元，同比大增40%。其中招商、万科、金地、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、1508.52亿元、522.45亿元和1270.61亿元。如按2010年的销售数据计算，要消化这些存量，这四家公司分别需要35.51个月、35.69个月、32个月和42.48个月。

由于楼市成交维持低位，但供货量却大幅上升。使得全国多个城市住宅库存量正在上升，包括北京、南京、杭州等多数城市将维持供过于求局面，开发商销售压力大增。据了解，全国主要城市住宅库存量持续上升，成为市场关注的热点，这对开发商销售策略或产生直接影响。

2011年上半年，北京楼市成交惨淡。中原三级市场研究总监张大伟表示，北京2011年上半年项目签约率仅43.1%。这一数据说明，在目前市场销售的楼盘项目中，超过50%的房子尚未销售，处于积压状态。

亚豪机构的统计数据显示，5月北京楼市29个开盘项目的平均销售率为31.1%，进入6月楼市再创年内新低。根据中原地产研究统计，6月当月北京取得预售许可证的商品房期房住宅项目合计为29个，提供住宅套数为9508套，而当月签约的数量为1295套，签约率仅为13.6%。

值得一提的是，开发商有加快推盘的迹象。数据显示，6月份北京已经取得预售许可证的项目合计为19个，提供的商品房期房住宅为6536套，相比5月份的10个项目3029套商品房期房住宅，供应量已经上涨了115.8%。公开数据统计显示，北京目前在7月上市的项目已有36个，其中11个为纯新盘。36个项目中，郊区盘比例高达近七成，房山、大兴新城将成为市场供应的主力。

不仅仅是北京，包括南京、杭州等多个城市均是如此。据统计，截至6月20日，南京可售商品房已达到了35125套，较今年2月同期增加了17.3%。业内人士指出，今年下半年南京即将上市的纯新盘会达到52个。房源蜂拥上市，开发商面临的竞争压力不言而喻。

资金恶化

在步步紧逼的楼市调控背景下，开发商面对限购、限贷、加息、预售款监管、暂停上市公司资本市场融资等一系列政策，资金链空前紧张。从去年下半年以来，整个商业银行对于开发商的信贷控制已经是到了前所未有的高度。另外，一些融资平台比如信托方面的融资从房地产的流向已经有所控制；与此同时，开发商销售资金回笼渠道也受到明显影响，开发商受到的资金冲击较大。

作为典型的资金密集型行业，开发商对于资金有着极大的渴求。然而，随着楼市被列为重点调控的对象，开发商的再融资方案便如同石沉大海，难以得到证监会的回音，使得嗷嗷待哺等待资金的开发商一筹莫展。

不仅如此，多数开发商在资本市场进行公开募资的难度也越来越大。自去年4月中旬以来，21家地产上市公司公布了增发预案，预计募资432亿元，其中仅有ST东源、道博股份、万泽股份通过了证监会批准。据称，招商地产、中天城投、滨江集团已宣布停止实施，万科超过百亿元的再融资也自动终结。在调控政策放宽之前，开发商恐怕很难再从有关部门获批再融资。

各家商业银行都收缩了房地产开发贷款的规模，开发商差钱的紧张程度也将与日俱增。值得一提的是，监管部门为地产融资关上了一扇门，却并未就此打开一扇窗。银行信贷收紧后，开发商信托融资的水龙头又被拧紧。

在上半年银行放贷额度吃紧的态势下，银行对于住房贷款的发放会难上加难。在政策调控银根收紧的大背景下，房地产行业资金链紧张的局面将延续。

降价趋势

目前，开发商的定价“心理防线”正在出现松动，特别是最近以来，越来越多的项目加入到打折或直接降价的行列中来，像北京新天际、专家国际花园、京贸国际城等数十个在售项目均出现了单价从千元到数千元不等的下降。

分析人士表示，北京、上海、广州等地的降价现象或者只是开始。随着现金流受挤压，且成交量短期内难大幅回升，开发商在三季度特别是10月黄金周期间进行更大幅度促销降价的可能性有望增加。预计北京、广州、重庆和成都等地市场将会表现突出。

值得一提的是，目前还有相当一部分开发商只是“策略性降价”，开发商或捂盘、或观望、或惜售，并以少量房源试探市场，一部分项目的实际成交价与此前持平或降幅有限。分析人士表示，政策调控确实遏制了一手供应方涨价的势头，但在政策调控之初，虽不排除某些开发商对后市未雨绸缪或因自身业绩要求而采取适当让利促销的营销策略，但以某些个例来推断一手房市场已开始进入整体价格下行周期为时尚早。

戴德梁行发布的报告显示，2月份全国楼市受房产税试点、限购范围扩大以及信贷收紧等政策叠加效应影响，火速进入冰冻期。其中，一线城市和二线城市成交分别环比下跌64.6%和18%，先前持续高企的房价也出现松动迹象。有资深人士预测，如果楼市调控政策力度不变，8月将迎来房价“拐点”，预计多数城市房价跌幅将超过20%以上。