楼市降温

楼市降温

随着中央和地方调控政策相继出台，楼市呈现出成交量大幅萎缩，但房价仍居高不下的特点。在多方博弈之后，各地楼市将迎来一个理性的“冷静期”。 本报记者林瑞泉/摄

“限购令”、“国十条”、“新国八条”、“新国五条”，一个个针对房地产市场的举措犹如一针针不断加大剂量的药水，接二连三地注入楼市，持续高烧的楼市出现了降温的迹象。

“以前只要能盖出房子就不愁卖，现在发愁盖出来的房子怎么卖。”北京一家房地产公司负责人谢总7月21日告诉《中国企业报》记者。

北京市房地产交易管理网的数据显示，截至7月20日，北京市一手住宅库存量为10.7万套，处于今年高点。根据上半年的销货量推算，在不开新盘的情况下，北京市场房源可供销售近15个月。

同样截至7月20日，上海可售一手住宅为53948套，广州市未售房源为73728套，石家庄、郑州等二三线城市住宅库存量也逐步攀升，且均呈现出积压态势。

国家统计局公布的6月份70个城市房地产运行情况显示，房价涨幅同比超过5%的29个城市，均为二三线中小城市。而为了落实7月15日国务院常务办公会“房价上涨过快的二三线城市也应出台限购措施”的精神，住建部已完成对全国二三线城市房价的全面布控，并着手草拟新一轮限购城市名单。

一线城市降价通道打开

据21世纪不动产监测，截至今年7月20日，北京取得预售证的项目仅8个，与上月环比减少56%；新增预售面积206437.7平方米，与上月环比下降70%。

7月21日的北京显得有些闷热，上午10点，位于北京北四环外的一栋楼房正在施工。

“房地产的黄金时代即将结束了，房地产的暴利时代也要结束了，我干了十几年房地产，这回也要考虑战略转型了。”谢总说。

时至今日，已经很少有人再去怀疑政府的调控决心。

谢总指着这座施工中的楼房说：“由于缺乏资金，加上市场冷淡，施工速度减慢了很多，现在只留下部分工人，其余的全部调回山东去了。”

“盖好的房子都想卖出去，只能拼价格，一次又一次的打折，吸引老百姓的眼球。”谢总说。

除了拼价格之外，就是拼房屋质量，其中包括内部装修。

“以前房地产火爆的时候，卖出的毛坯房比较多，因为装修的房子价格卖得要比毛坯房高得多，现在推销精装修的房子比较多。”谢总说，“把装修搞得高档豪华些，价格再降低点，或许还能吸引买房人的眼球。其实，即使是高档装修，价格降低点，还是有利润的。”

“一般情况下，开发商会说自己楼盘精装价为每平方米5000元左右，再在此基础上每平方米给个一两千元左右的优惠。所谓的精装价不过是每平方米2000元左右，最好的精装也就在2500元左右。”

中原集团研究中心7月22日发布的《2011上半年度报告》显示，北京、上海、广州、深圳、南京、青岛六大城市的商品房存量同比增加了22%。

楼市存货量的持续增加，让开发企业新增供应动力不足。

据21世纪不动产监测，截至7月20日，北京取得预售的项目仅8个，环比6月同期的18个，降幅达56%；新增预售面积206437.7平方米，相较于上月同期的688214.4平方米，下降70%。

北京某楼盘的销售人员王磊（化名）是一名从业5年的职业销售代表，从今年6月起，他的作息时间已经改成一周休息3天。

“以前是一周歇不了一天，现在一周勉强上4天班，主要是销售太差，没有合适的项目。”王磊抱怨说。

自从调控以来，王磊所在的房地产公司也有意放缓了新一期项目开盘的速度。“销售人员今年大多数都无事可做，有时一天都不见有一个看房的。”王磊说。

记者了解到，目前各房地产公司相继打出各种促销优惠活动，“有的房产项目只要你到售楼处去看房就给礼物、订房打折、再抽奖，有的公司周末或者节假日还有抽奖，虽然营销方式很多，但是效果都不太理想。”一位房地产公司销售部负责人告诉记者。

“以前是开发商先报出一个价格，然后购房者和销售人员谈，谈的过程中会有其他价格，等成交后还会出现不同的价格，一般来说越往后价格越高。现在是开发商只拿出一个价，也就是开发商能接受的最低价，让购房者去考虑是否合适。”谢总说。

进入胶着状态，或现价格“拐点”

全国房地产经理人联盟常务理事陈俊表示，一线城市作为此前调控的重点地区，房价涨幅已经出现明显下降；其他地区尽管仍有不同程度上涨，但总体幅度不大，总体而言房价可能回落。

房价下半年究竟会不会降，又会降多少，不仅是老百姓热切关注的问题，也成为各房地产公司老板、机构、专家讨论的热点。

截至目前，北京商品房可售房源已达10.8万套，商品房存销比达到14.8：1，即在没有新盘供应的情况下，北京楼市可售房源的消化周期已接近15个月，这一数值是2009年的3倍。

谢总认为，下半年楼市没有大幅下降的可能，也难以出现上升势头，房地产在价格稳定的情况下，成交量将进一步缓慢回落。

“楼市是否出现拐点，可以观察两点，其一，成交量，若成交量出现大幅下滑，房价不可能上涨；其二，房地产上市公司现金流，有些上市公司的负现金流是1000多亿元，缺钱已是不争的事实。”他说。

全国房地产经理人联盟常务理事陈俊也表示，一线城市作为此前调控的重点地区，房价涨幅已经出现明显下降；其他地区尽管仍有不同程度上涨，但总体幅度不大，总体而言房价可能回落。

“随着房地产调控政策作用逐步显现，虽然多数专家对一线城市未来的房价下降持乐观预期，但是，还不能就此断言房价已经步入了拐点。”陈俊说。

部分专家认为，一线城市土地稀缺，虽然开发成本较高，但标杆辐射作用明显，因此已上市楼盘不会轻易降价，未来房价走势还得看调控政策是否能够得以持续。

谢总说：“从供需关系上看，随着调控的持续以及效果进一步显现，购房者对价格下行的预期进一步增强，购房决策更为谨慎。在限购令不松动的情况下，成交量将持续低迷。”

陈俊也表示，下半年各地新房供应将集中放量，供求关系将进一步逆转。加上房地产企业资金链趋紧等影响，房价继续下降在所难免。