天津“最牛烂尾楼”谜案调查

14年“烂尾楼”被重复买卖和抵押，10年前法院裁定被指无故撤销天津“最牛烂尾楼”谜案调查

截至6月13日下午，开工已经16年的天津红桥区盛运大厦仍没有完工迹象，而当年的购房者们继续深陷“烂尾楼”谜局。 本报记者刘凌林/摄

在天津火车西站旁，占地面积4000平方米、高24层的盛运大厦，由于涉及到多个企业和个人各种盘根错节的利益纠缠，从1997年动工建设至今仍未完工，这座大厦被当地人称为“最牛烂尾楼”。

跟本报记者提及这座“最牛烂尾楼”，年近六旬的浙江商人干善庆连称“心里很难平静”：“本是法院判给自己‘以物抵债’价值450多万元的房产，如今又因同一法院的一纸裁定，15年前几百万元的投资可能彻底打了水漂。”

还有更多当年的购房者像干善庆那样深陷其中。随着本报记者调查的深入，这场历时15年的房产纷争的脉络开始清晰起来。

开发商以房抵债，多次买卖和抵押

购房人姚先生也质疑说：“腾宇公司一房多卖，一房多次抵押贷款，不知是如何过关的，而作为房产主管部门的房管局不知是怎么审核和监管的。”

盛运大厦原来叫惠亨大厦，位于天津市红桥区运河南里。1995年，天津惠亨公司与天津二建房地产开发建设公司（以下简称“天津二建公司”）以平改项目立项，合作开发。后来天津二建公司将该项目转给了天津惠亨公司，房屋产权归惠亨公司所有。到1997年，惠亨大厦已经建起20层，完成基本工程量的90%，但惠亨公司因为资金问题致使项目停工。

经人介绍，天津开发区腾宇置业有限公司（以下简称“腾宇公司”）作为投资者引进，签订《合作协议》，约定“项目建成后，产权归双方所有”。从此，惠亨大厦改名为盛运大厦。

然而，腾宇公司的介入并没带来项目的完工，而是“噩梦”的开始。

原本看好项目投资价值的干善庆于1999年11月至2000年4月，先后3次投入近400万元购得该项目房产，并签订了商品房买卖合同。但后来发现，项目不但不能如期竣工，而且从房管部门得知，自己购买的房产在签约前就已经抵押给他人了。

无奈之下，干善庆诉至法院，要求解除合同，退还购房款。

2001年5月21日，天津市一中院作出（2001）津一中执字第190号民事裁定书，“以物抵债”的方式，经法院委托评估后按655元/平方米的价格将盛运大厦地下1—2层、B座6—8层、16—23层抵偿干善庆455万元的债务。

“眼看项目就这样‘烂尾’下去，为了尽量减少损失，当时找到拍卖公司，希望能作价200万元拍卖掉这些抵债房产，但拍卖公司的人说，100万元也没有人要。”干善庆说。

据了解，与干善庆一样深陷其中的购房人不在少数。购房人发现自己购买的房子不是被“一女几嫁”，就是早已被抵押了甚至多次抵押。购房人肖同敬告诉本报记者，本来看到盛运大厦有正规合法的售房许可证，又觉得位置不错，就东借西凑了几十万元买了两套房，让年迈的父母搬来和自己住，好照顾老人，没想到购买的房产成为烂尾楼。

购房人姚先生也质疑说：“腾宇公司一房多卖，一房多次抵押贷款，不知是如何过关的，而作为房产主管部门的房管局不知是怎么审核和监管的。”

接手公司破产后再次转让楼盘

北京康达律师事务所张文雄律师分析认为，腾宇公司在破产期间是没有民事行使权力的，且与江胜公司签订的房产转让合同中并没有盛运大厦破产管理人的签章认可，所以这份合同的合法性值得商榷。

购房人后来发现，从惠亨公司接过大厦的腾宇公司并不是一个有实力的公司，导致大厦烂尾至今，成为天津“最牛烂尾楼”。

而且，腾宇公司的引进导致惠亨公司的出局。

惠亨公司的刘经理说：“腾宇公司实际上是个空壳公司，当初约定投入100万元的腾宇公司始终没有向惠亨大厦投入分文资金。”更为甚者，腾宇公司竟然伪造《补充协议》虚假约定“全部产权归腾宇公司所有”。

本报记者看到一份法院出具的《审计报告》上认定：腾宇公司注册资金未到位，是不具备法人资格的空壳公司。而另一份有认定机构对《补充协议》出具的司法鉴定指出，该份协议系伪造。

但这些并不妨碍腾宇公司对惠亨大厦的实际控制权。惠亨公司在一份民事起诉状中称，腾宇公司通过伪造《建设工程规划许可证》、《燃气许可证》等文件取得《售房证》，并从1997年8月起，通过一房多卖和重复抵押贷款的方式共获得6000多万元，除1000多万元用于支付工程款外，其余5400万元被腾宇公司据为己有。1998年9月，腾宇公司擅自把该项目改名为“盛运大厦”。

为了解腾宇公司如何凭借伪造证件取得售房许可证、为何能顺利避开房管局的监管一房多售和重复抵押贷款的情况，本报记者来到天津房管局，天津房管局办公室主管宣传的负责人向本报记者介绍，这事历史原因很复杂，拖的时间又很长，透露出去怕影响社会稳定。本报记者表示只是想找当时分管此工作的吴炳灏局长了解一下情况。这位负责人说会向领导汇报此事，让本报记者回去等答复。

本报记者回京后，并没等到这位负责人的回复，反而等到的是他们动用关系来“公关”的结果。

2002年，身陷众多债权纠纷的腾宇公司试图拍卖该项目还债，因惠亨公司的坚决反对而作罢。

2003年，腾宇公司宣告破产。2003年10月，天津市一中院受理腾宇公司的破产申请，裁定企业进入破产程序。其间，债权人和惠亨公司不断申诉和举报称其是假破产、真逃债。

2008年1月10日，天津市一中院作出裁定书：腾宇公司在经营期间的巨额银行贷款和售房款下落不明，且不能合理解释财产去向，可能严重损害债权人权益，故撤销其虚假破产。并裁定：破产管理人将实际占有的腾宇公司财产予以返还。但令人不可思议的是，在进入破产程序期间，腾宇公司竟然再次对盛运大厦进行转让，与江胜公司签订转让合同。

对此，北京康达律师事务所张文雄律师分析认为，腾宇公司在破产期间是没有民事行使权力的，且与江胜公司签订的房产转让合同中并没有盛运大厦破产管理人的签章认可，所以这份合同的合法性值得商榷。

腾宇公司在破产期间是否有权行使转让已出售和抵押房产的民事权利？没经过破产资产管理人签章认可的破产资产转让行为是否合法有效？当本报记者就这些问题采访天津一中院法官时，均遭拒绝回答。不过本报记者注意到，在腾宇公司破产案第四次债权人会议上，就江胜公司接手盛运大厦表决时，绝大部分权利人都签字同意了。

对此，购房人肖同敬说，当时完全被江胜公司陆律师的花言巧语所蒙蔽，轻信了江胜公司口头承诺的补偿和优惠，等签完字后，他们的承诺也成了泡影。

烂尾楼已几易其手，而众多购房人和各大银行的债权都被悬空。

在腾宇公司将盛运大厦转让给了江胜公司后，一系列新的房产和债权纠纷诉至法院。同时，维权信访不断。

不过，令人费解的是，江胜公司接手后，几乎所有权利人的诉讼都是败诉。

法院裁定10年未执行，又突然遭撤销

干善庆称，这个裁定等于他几百万的投资过了近10年后，一下子没了法律保障，并且多次去法院及有关部门申诉均一无所获，天津一中院也没有一个合理的解释。

2010年的一天,干善庆突然接到天津一中院的一份裁定书把他彻底搞懵了。

天津市一中院的（2010）一中执监字第13号执行裁定书（以下简称“第13号裁定书”）在没陈述任何具体理由的情况下就把2001年的裁定给撤销了。

干善庆称，这个裁定等于他几百万的投资过了近10年后，一下子没了法律保障，并且多次去法院及有关部门申诉均一无所获，天津一中院也没有一个合理的解释。

天津市一中院执行庭张姓庭长在接受本报记者采访时表示，这个案子由来已久，案情复杂，同时此楼也是关乎城市形象的工程，所以这样判决是出于平衡各方的权益，同时也是为了社会稳定。

对于第13号裁定书为何没有说明撤销10年前裁定的原因，一位漆姓法官拿出早已准备好的材料说，首先此楼一直停建，为了城市形象才协调江胜公司续建此楼，也有腾宇公司和江胜公司签订的房产转让合同，所以续建合法。

这位法官继续解释说，由于江胜公司续建此楼属于添附性质，虽然还叫盛运大厦，但由一个停建楼变成了一个具有使用价值的完整建筑，改变了此楼的结构，所以此楼不再是当初的“烂尾楼”，并且因为此楼的历史原因导致手续不全，所以不能过户，也不能办房产证，所以2001年的第190号裁定书不具备执行条件，并且腾宇公司目前已具备偿还当初购房款的能力，当时判决有其特定原因，其实也无法实现债权转换，所以一中院本着有错必纠的原则把第190号裁定书撤销了。

干善庆质疑说：“为什么开发商导致项目烂尾的后果由购房人来承担？购房人当年按约全款缴纳购房款并且有完善合法的购房合同，为何得不到法律保护？经过一系列严格的法律程序后，才有了保证购房人合法权益的（2001）第190号裁定书，而之后，此案一拖就是十年，如今在通货膨胀严重、房产价格剧增的情况下，难道腾宇公司按10年前的市值返还购房款公平合理吗？”

北京中信律师事务所的向律师认为，天津一中院所谓添附纯粹是偷换概念，因为江胜续建的合法性本身就值得商榷，并且《最高法院（2004）16号司法解释》第二十九条明确规定，不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产的所有权抵债裁定送达买受人时起转移。2001年的第190号裁定书所提及的房产归属是没有任何前置和附加条件的，所以江胜续建部分并没征得房产所有人的同意，非要说这是添附也就显得有些牵强了。

据代理此案的张律师说，他曾多次就此案和天津一中院交涉，结果不是没人理睬就是敷衍了事，不是拒绝回答就是闪烁其词。直至今天，天津一中院也没一个合理的解释。