房地产信托
“盛世危言”

房地产信托“盛世危言”

（上接第一版）

“当然也有一些信托公司，今年基本上不碰房地产信托，主要是观望，对他们来说，风险暗礁是他们要考虑的问题。”周兰表示。

房地产信托爆发式增长的繁荣景象下隐藏着巨大风险。

周兰所说的“暗礁”是指：“那些不计融资成本、对资金需求十分迫切的企业。这类企业恰恰有着资金面临巨大困难、资质一般、市场风险高等共性，它们的资金链一旦断裂，信托公司将面临产品到期无法兑付的流动性风险，继而可能引发信托公司利益严重受损或者破产的可能。”

“已经开展信托产品的公司，则在强调自己的风险控制如何到位、对项目动态的监控以及对房地产开发商现金流向的控制如何严格，我们要对自己负责。”周兰告诉本报记者。

某信托公司相关负责人告诉本报记者，监管严格、资金链紧张，与房地产开发商的合作也更加谨慎，要求也更加苛刻。

“一方面房地产企业资金需求量巨大，意味着风险也相对较高；另一方面来谈合作计划的开发商络绎不绝，挑选余地很大，自然也要选择资质优秀、口碑良好的企业。”上述某信托公司相关负责人说。

用益信托首席分析师李旸表示：“今年前几个月房地产信托发行很多，虽然房地产信托是银监会批准的合法业务，但为了配合宏观政策，不能把其他融资渠道都堵上了，但是这里还打开门户，宏观调控将大打折扣了，再次调控是很有可能的。”

“网络房产借贷”涉足个人借贷

5月19日，本报记者通过熟人联系介绍，一起来到了北京另外一家信托公司。跟其他信托公司不同的是，他们多了一项新业务———“网络房产借贷”。

“这是我们的新业务，就是通过网络房产借贷平台，来给那些买房的人提供贷款，但是一般数额都不大，上限是30万元，没有下限，时间上限是3年，下限是1个月。主要用于买房人不足的房产首付款或者房子装修时所需的款项等，应该算是小额贷款吧。”这家信托公司业务经理张峰（化名）向本报记者介绍说。

张峰告诉本报记者，他们从今年1月份开始做这项业务，现在生意还不错，“其实就是以往普通信贷的‘升级版’，主要是比普通的贷款操作起来过程更方便、程序更简洁，但这不是我们的主营业务，我们还是以信托基金产品为主。”

“其实这就是我们一个网上贷款平台运营机构，借款人只需要在这个网络平台上发帖子，并上传自己的相关材料，我们通过程序就会把贷款给借款人，但是利息比较高，一般年利率都在16%到20%之间。”张峰公司的一位唐姓业务员说。

唐姓业务员告诉本报记者，网上借贷平台还有自己的“信用评价”体系，除了查验借款人的身份证件、学历、收入外，还要求公开博客、MSN来让别人考查自己的信用。

“这种网络贷款运营模式简单，无担保、无抵押，其实网站作为中介，起到为借贷双方‘搭桥’的作用，我们和借款人之间都签有协议，相当于咱们民间普通写借贷条一样。”他说。

当本报记者问及借款人还款日期以及还款程序的时候，他说：“日期是我们以借款人的实际还款意愿为主，不强制固定时间，双方通过商量一般都是每个月的1日或者15日左右，借款人把钱数打到我们指定的账户上，之后，双方通过银行，借款人出具存款回执单，我们出具收款回执单。”

但即使有多种信用认证方式，几乎每个月还是会面临“老赖”的情况。对这些拖欠不还的借款人，公司将通过电话催收、网络黑名单公示的方式进行惩戒。“现在我们的坏账率一般在2%到3%，每个月最多2到3个吧，并不是非常高。”唐姓业务员说。

“一般情况下借款人都会还的，因为数额也不多，年限也不是很长，而且签有白纸黑字的协议，还是受法律保护的，好借好还，再借不难嘛。”他说。

尽管这家公司在其网络借贷平台首页上注明，不吸收存款，只是搭建一个借贷平台。采访结束后，朋友神秘地告诉本报记者：“如果有存款的时候他们也做，就看存款人要求利息是多少了，只不过是私下里暗箱操作，他们有钱不赚是傻瓜啊。”

寻求“突围”线路未明

感到“寒意”愈来愈强的信托公司，眼下考虑最多的或许就是如何“转型”。

“今后我们的策略将会转向保障房信托，眼下也正在进行一些项目储备，但是这或许不是我们的业务重点，只是一种策略而已。”刘建伟说。

据本报记者了解，国内已有数家信托公司发行了保障房信托产品，有研究机构根据公开资料统计，目前发行规模预计达58.9亿元。

刘建伟告诉本报记者：“说实话，当前发行保障房的信托基金数量小，主要是因为遇到多方面困难。不少开发商尤其是二三线城市开发商，打着保障房旗号申请商品房贷款，信托项目遴选需要耗费大量时间。另外，相比商品房信托，保障房7%左右的收益率太低，投资者兴趣不大。”

“此外，很多保障房项目都由政府主导，承建主体没有土地所有权，这将带来还款风险，地方政府融资平台还可能将融到的信托资金挪用到其他项目。”刘建伟说。

国内某大型信托公司人士表示，今年公司不会将保障房作为业务重点：“做保障房业务，我们的话语权和定位决定就变得很弱了，毕竟政府是领头人。”

在“刀尖上跳舞”的房地产信托，目前还未找到业务转型的突破点和重点，随着银根进一步收紧，中小企业融资信托产品或是未来发展方向之一。

“现在民间借贷利率也很高，银行不给钱，企业只能自己想办法去弄钱，可是这种风险性极大，如果企业还不上钱或者破产，那我们也就玩完了。”刘建伟说。

在房地产信托、证券投资信托、银信合作之外，近年来部分信托公司也在一些另类投资领域开辟市场。

“比如有些信托公司推出了艺术品投资信托产品、矿业投资信托、红酒信托等领域的信托产品。但是这些是细分的市场，难以成为主流，信托公司盈利模式依然难寻。”业内专家表示。