房地产信托“盛世危言”

房地产信托“盛世危言”

5月18日上午10点，本报记者如约来到了位于北京市四环附近的一家信托公司，接打电话的声音在这层写字楼里此起彼伏。

“最近很忙，有太多事情要处理，手机电池每天差不多都要打得没电了。”该公司负责人刘建伟（化名）边招呼本报记者坐下边说着话。

尽管日前银监会已两次澄清，5月份没有出台房地产信托业务新规的计划，但近期市场上关于房地产信托业务收紧的传闻不断。

“虽然只是虚惊一场，可是房地产信托收紧是必然趋势，今后银监会肯定会有大的动作，我们现在虽然还在做信托产品，但已经在逐渐减少，同时我们也在做两手准备。”刘建伟告诉本报记者。

今年以来房地产信托行业的“疯狂”，把这个游走于银行和民间借贷之间的“第三者”推到了“风口浪尖”。

利率逼近“红色警戒线”

虽然上有政策，但是持续走高的收益率，让房地产信托公司对这块送到嘴边的“肥肉”欲罢不能，进而铤而走险。

“18%。”上周，一家来自于河北的房地产企业找到刘建伟，为了他们公司的别墅及部分商品房开发项目融资1.3亿元，并报出了这个“高利息数字”。该项目五证俱全，即将部分封顶。

“18%是年贷款利息，如果是去年上半年，这个数字的确很诱人，而且这个项目能很快包装成一个年收益10%的房地产信托产品推出。但是现在，面对这个数字，极少信托公司愿意接洽这单生意。”刘建伟说。

河北企业为何要舍近求远跑到北京融资？刘建伟的解释是，虽然银监会没有明文叫停房地产信托，可是二三线市场的信托公司有些已经停了，主要是没钱，或者不想去冒任何一点点风险。

“这家企业也咨询了几个信托公司，他们给出的数字一般都是25%，我们给出的也是25%，这也是没有办法，同行都这么高，我们也不能低，这是业内最基本的游戏规则。”刘建伟说。

中国人民银行贷款一年利率为6.31%，而25%只比中央银行的年贷款利率的4倍25.24%少了0.24%。

“国家有法律规定，如果借贷利率超过央行年贷款利率的4倍以上，将会受到处罚，所以我们都很紧张，其实大家心里面都有谱，谁都不会触碰‘红色警戒线’，就在它极限值下徘徊。”刘建伟表示。

刘建伟告诉本报记者，目前北京的房地产信托公司发行信托产品的以二、三线城市项目居多，且以小型房企为主，一般情况下，房地产信托的收益率在8％到10％之间，再加上渠道费用占比3到4个百分点，和大型开发商的信托融资成本在12％到15％左右相比较，小型开发商的信托融资成本一般在20％左右，有的甚至高达25％以上。

“能做多少做多少，我们都是抱着能拿到最高收益为目标，如果真有问题再及时修补，这就是我们信托行业的原则。”刘建伟笑呵呵地说。

繁荣之下潜藏巨大风险

“今年以来融资的房地产公司非常多，光我们主动拒绝掉的公司差不多有一半，现在长三角一带、一线城市的优质房地产项目成了我们的主要客户，一些小公司、小项目卡得很死，几乎不去碰。”5月19日，一家大型信托公司业务经理周兰（化名）在接受本报记者采访时说。

周兰说，过去两三年，都是一些中小房地产企业找上门来，大的开发商很少，今年以来，大的企业比较多，小的企业很少，“需要钱的企业越来越多，企业在市场中的感受是很强烈的，可以接受的融资成本也越来越高。”

周兰告诉本报记者：“如果是银行拒绝的客户，我们会进行全面详细的调查了解，不一定给它做融资。”（下转第八版）