调控升级：楼市拐点来临？

调控升级：楼市拐点来临？

4月7日早上8点半，北京海淀区四道口东，一家房地产中介公司开始一天的运营。门店里，“房产顾问”看到有驻足停留看玻璃窗上广告的行人，马上会热情迎上去接待。

“要买房还是租房，如果今天有时间的话，有好几套房子现在就可以去看。”在中介公司工作了7年的张小姐跟本报记者攀谈起来。

本报记者从玻璃窗上各个楼盘的标价中发现，周围的房价最低是每平方米32000元。其中，有一套房子去年年底的价格是每平方米29000元，现在已经涨了每平方米3000元。

“从短期看，房价不会跌，监管部门政策的出台只是控制房价不要过快的上涨。”至于未来几个月或者是一年以后的房价，张小姐表示很难说，这要看市场与政策之间的博弈。

2007年年底，房地产行业曾出现“拐点”的讨论。时隔3年，“拐点”之争重现江湖。4月9日上午，国务院总理温家宝在宁波主持召开上海、江苏、浙江三省市经济形势座谈会时强调，住房供应和房价问题涉及人民群众切身利益，关系经济健康发展、社会和谐稳定，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心是坚定的，各级政府要切实担负起责任。中介机构：房价走势下半年见分晓

中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在接受本报记者采访时表示：“今年房地产被限购的市场肯定不乐观，但对整个市场来说并不是冬天，三、四线城市是非常乐观的。今年会出现冰火两重天的现象。”

本报记者到北京3月份新开盘的楼盘了解情况，发现2011年3月5日在东北四环开盘的一个楼盘均价是每平方米3万元，前三个单元已经售完，现在在筹划第二期的上市。

3月19日开盘的大兴区某楼盘，均价每平方米2—3万元不等，目前还有多套房子，可以随时看房。

丰台区南三环4月3日新开的一个楼盘，均价是每平方米27400元，目前还有多套房子，可随时看房。远在六环外4月23日新开的一个楼盘，目前均价是每平方米9000元，“暂时没有具体优惠措施，但是肯定会有优惠。”楼盘售楼处人士告诉本报记者。

与周边同类楼盘去年年底的价格相比，今年新开楼盘的价格均有小幅上升。

“以前的楼盘都是一开盘就卖得差不多，现在交易明显放缓，更重要的是，以往新楼盘开盘，和前一期的相比，价格会相差几千元钱，而现在只有1000元到2000元的上涨。”本报记者在各售楼处听到的是相似的说法。

价格没有降，但是成交量已经明显下降。北京房地产交易管理网数据显示，2月最后一周北京期房住宅签约仅717套，现房住宅签约为139套，二手房住宅签约为653套，创造了2009年来非节假日签约最低纪录，一周的成交量甚至远不如调控政策出台前的一天签约量。

最新数据显示，一季度北京新房住宅网签总量为20747套，比2010年四季度下降41.5%，比2010年一季度下降35.8%，是近3年来一季度成交的最低值。同时，一季度北京新盘成交均价为每平方米18995元，较去年四季度下降10.6%。

中原地产华北区董事总经理李文杰在接受本报记者采访时表示，中国房地产刚性需求突出，目前房地产的价格还在僵持，现在处在“量跌价平”的状态，未来的房价现在还不确定，要等政策实施6个月后才能知道房地产未来的走势如何。

搜房集团一位业务总监告诉本报记者：“目前市场观望氛围非常浓，新房成交量下降是不可避免的。以北京为例，新房多半都在五环以外的区域，在成交量持续低迷的情况下，大概过半年时间房价走势就会见分晓。”

“要么狠狠挫下去，要么慢慢回升。”他判断说。

而对于没有限购的三、四线城市，房价却出现了反其道而行之的路线。一些游资虽然从一线城市撤离，但他们并没有把资金从房地产市场撤出，而是开始向三、四线城市转移。

中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在接受本报记者采访时表示：“今年房地产被限购的市场肯定不乐观，但对整个市场来说并不是冬天，三、四线城市是非常乐观的。今年会出现冰火两重天的现象。”限购政策被“钻空子”

“纳税人对申报内容的真实性、税款计算的准确性和申报资料的完整性负法律责任，这是法律明确规定的内容，而中介的做法明显有违相应的法规。”江西中矗律师事务所律师蔡明告诉本报记者，当前限购细则是一种政策，没有对违规行为做相关的惩罚性规定，钻空子的违法成本比较低，因此中介公司不惧顶风作案。

“我不是北京户口，在北京只交了3年多的税，现在能够买房吗？”本报记者向上述房地产中介人士询问。

“差一年多时间的交税证明，我们可以帮忙补上。如果差的时间再长一点的话，就没有办法了。”张小姐告诉本报记者，他们店长有相关的熟人，补一年只要交几千元钱，就能解决税款问题。

北京限购令细则对外地人购房有硬性限制，“外地人购房将提供连续五年纳税证明”，但中介公司在这条硬性规定里找到了“空子”。

本报记者了解到，遇到纳税年限不够的情况，一般可以找到亲戚朋友的公司，挂靠后可以补缴，另一种方法是找空壳公司，这些空壳公司可以为购房人以本单位员工的身份发放工资的财务凭证、会计报表，这样就可以为购房人“补缴”社保。

同样，细则对有北京户籍者明令禁购第三套住宅，二套住房首付比例提高至六成。“只要夫妻的户口不在一个户口本上，一对夫妻就可以买4套房子。”张小姐告诉本报记者。

“纳税人对申报内容的真实性、税款计算的准确性和申报资料的完整性负法律责任，这是法律明确规定的内容，中介的这种做法明显有违相应的法规。”江西中矗律师事务所律师蔡明告诉本报记者，当前限购细则是一种政策，没有对违规行为做相关的惩罚性规定，钻空子的违法成本比较低，因此中介公司不惧顶风作案。

不过，监管部门已经开始严惩中介的违规行为。

4月7日，北京市住建委网站公布，目前已查实北京地产中介鑫尊地产回龙观天慧园店业务人员以办5年纳税证明为噱头拉生意，对购房人进行不实承诺。相关业务员已被开除并永不录用，鑫尊地产各门店全面整改查处。在后续检查中一旦发现鑫尊公司存在整改不到位、屡改屡犯行为，将坚决暂停其网上签约资格。

北京市住房与城乡建设部门表示，将进一步加大执法检查力度，对本市各在售项目及成交量大、投诉量多的经纪机构集中开展执法检查，对检查发现的违法违规行为坚决发现一起严查一起，切实维护限购政策及各项法律法规的严肃性，整顿规范房地产交易市场秩序，维护良好的房地产市场秩序环境。房企与调控继续“博弈”

从2010年的房企经营状况来看，各家房企的账上现金、购地能力及销售回款能力差距拉大，中小房企面临更严峻的竞争环境，房企间的并购更多，横向联合拿地竞标及房企的整合也多过以往的任何一年。

停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频频出台，这种严厉的调控政策在2007年出现过，房地产中介首当其冲，面临巨大的挑战：深圳中天置业评估公司资金链断裂，总裁蒋飞涉嫌卷巨款逃跑；随后中天置业宣告倒闭，包括创辉租售、中大恒基、北京信一天、深圳长河地产在内的诸多房地产中介公司纷纷大规模关闭经营门店。

而在此次调控中，在北京地产界，继鑫尊闪电关闭50家门店后，21世纪不动产近日在年报中披露去年普通股股东净亏损1.466亿元人民币，给2011年的房产中介行业蒙上了一层迷雾。

“‘住宅限购令’并不是短暂的策略，从现在种种迹象表明，楼市的调控应该是长期的，对整体楼市而言肯定也将是影响深远的。”李文杰告诉本报记者，从2010年的房企经营状况来看，各家房企账上现金、购地能力及销售回款的能力差距拉大，中小房企面临更严峻的竞争环境，房企间的并购更多，横向联合拿地竞标及房企间的整合也多过以往的任何一年。

李文杰向本报记者表示，作为房地产行业的各个板块，无论是服务机构、上下游产业、开发商等，大家的角色实际上都需要重新定位。

“现在我们会时刻留意市场变化，作出相应的调整。”李文杰向本报记者表示。

一位房地产开发商告诉本报记者，目前开发商对资金平衡的重视程度以及心理承受力，绝非2008年时可以相提并论的，当年第一次遭遇调控措手不及，现在则“早就给你算清楚了，已经对形势的严峻性，作了充分的准备”。

对于楼市调控，万科企业股份有限公司集团执行副总裁丁长峰的理解是：“2008年政府更多地希望通过市场手段去进行调控，但是从2010年至今，除了市场工具之外，已经全面过渡到行政手段，而且行政工具覆盖从需求到供应所有环节，甚至大规模提供低端市场供应。”

“我们认为，在今年楼市调控情况下，企业资金周期拉长，压力翻倍，同时整个产品线都要面对不同的市场风险。2008年做首次置业和刚性需求市场是比较好的选择，但是今年这个市场也遇到了很大的挑战。”丁长峰说。

不同细分市场全部受到影响，所以万科认为，2011年楼市需求将全面缩减，高端供给会受限，低端供给会井喷，总的成交额会下降，各类市场客户都会受到影响。

为此，万科提出的策略是推进战略纵深，投资重点向二线、三线城市延伸。“比如去年在环渤海区域，我们进入廊坊、唐山、抚顺、太原这样的城市，同时在观察更多的二、三线城市，这样的策略有助于在不断的政策变化之中，分散我们经营风险。”丁长峰告诉本报记者。